一份不寻常的数据显示，2019年房地产的趋势发生了逆转

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资料来源|钟升先生(中视先生)

昨天，一月份的社会融资数据发布了。社会融资数据飙升至4.64万亿元，M2也小幅增长8.4%，但M1仅增长0.4%。这有点奇怪。自2017年以来，M1一直在衰退，这是与房地产市场联系在一起的。你怎么想呢?

在开始这篇文章之前，先看一个数据，2017-2019年的财务数据:

我们可以看到一个问题:M2基本上保持在10%以下，波动很小，但M1继续下降，从20%下降到不到1%。如何解释它？

首先理解这个概念:

M0=流通中的货币，这与消费的变化密切相关。从图表中可以看出，M0每年春节都在飙升，因为春节的消费最高；

M1主要=M0+企业活期存款+个人持有的信用卡存款，反映了居民和企业资金的变化，这只是实际购买力；

M2=M1+企业定期存款+城乡居民储蓄存款，不能随时取出，但代表了未来的潜在购买力。

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M1、M2与房价的相关性

众所周知，M2与房价密切相关。居民贷款直接创造了M2，一栋房子将创造数百万M2。M2房价的上涨意味着信贷宽松，居民开始买房，房价自然上涨。相关研究表明，M2与房价的相关性高达71%。

M1和房价之间的相关性是什么？

答案是它也是高度相关的。

M1的主要变化是企业存款。居民购房后，资金流入房地产企业，成为企业存款。商品房销售是企业存款的重要来源，因此企业存款与M1密切相关。

不仅是房地产行业，房地产上下游的相关工业企业也与房地产密切相关，从而影响M1数据。

因此，M2保持在10%以下，M1继续下降到0.4%，在一定程度上反映了房地产的萧条。

当然，M1下跌如此之快，不仅仅是房地产，还有4.64万亿元的下跌，但企业手中没有钱。钱在哪里？给出两个思考方向:

1.一种是借新还旧，企业对借的钱支付利息；

2.另一个是，左手转右手，借来的钱被存进银行，以消化价差套利。因为没有利润，所以在财务上转移比再生产要好。

M2和M1的趋势也表明，房地产价格飙升的趋势已经扭转，但影响正在逐步体现。企业不缺钱，但没有利润，根本原因在于高房价导致成本上升，居民消费下降，投资意愿降低。

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在讨论了M1数据和房地产市场之间的关系之后，让我们来讨论一下其他逻辑。

或者先看看数据:

1.海外房地产市场销售和房价下跌:加拿大、美国、澳大利亚、迪拜、香港...过去，中国人热衷的海外房地产市场在去年下半年出现了大幅下滑。

2.一线豪宅交易大幅下滑:北上官深和深圳的一手豪宅交易大幅下滑，二手豪宅流动性下降，价格减半的情况也出现了。

3.法国拍卖行的数据飙升61%:根据2018年的数据，淘宝和JD.com共拍卖房地产367340次，同比大幅增长61%。尤其是去年9月至12月，中国四大一线城市北京、上海、广州和深圳的拍卖标的数量呈指数级增长，占全年的一半。

4.三线、四线城市的购房热已经消退:与2018年春节期间三线、四线城市活跃的楼市相比，自2019年以来，购房热明显下降，购房者变得更加理性。与去年相比，三、四线城市的大部分交易已经降温，三、四线房地产市场在2019年春节期间开始进入观望模式。

5.写字楼的入住率上升，价格下降:深圳和北京的写字楼价格在下降，而入住率上升。香港的写字楼市场也存在着空置或减少办公空间的现象。

这五个数据显示了什么逻辑？

我们过去常说，房地产市场有一个隐藏的链条:

1.四号线和五号线农村地区的新城市只需要拿出六个钱包来支撑一、二线房价；

2.对土著居民进行第一线和第二线拆迁，并通过房屋变现改善购买者，使其成为大型公寓和豪华住宅；

3.净资产类别通过实现豪宅来配置海外资产。

这个链条正是这座城市所需要的——改善——豪宅——海外置业。

目前所有的链条都在冷却，但是哪个班会先有问题？最脆弱的是城市所需要的。

你看，写字楼租金的下降表明公司经营状况不好，就业形势严峻，而就业直接关系到刚刚需要的现金流，甚至关系到投资者的租金收入，高杠杆资本链将会断裂，这也可以从拍卖行的成长中得到验证。

在这种情况下，整个逻辑将工作。

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如何做好2019年的楼市，继续调控，高杠杆必须清理。

未来是继续严格监管还是放松房地产市场取决于内部结构和外部环境。我们将等着看如何到达那里。

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