2019年中国房地产市场走势

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就宏观经济而言，2018年，国内外经济均面临压力，下行趋势明显。与此同时，尽管央行多次启动货币调整工具，以确保合理和充足的流动性，但M2的增长率仍在低区间波动，M1的增长率也低于预期。实体经济的流动性没有显著改善，货币衍生能力有限。展望2019年，中美贸易争端将在短期内缓解，但长期趋势尚不明朗，这将进一步影响未来的经济形势。如果中美达成进一步协议，对外贸易的压力将得到缓解，这将有助于经济运行保持稳定，货币政策将继续保持稳定和中性；否则，经济数据的疲软可能需要进一步调整货币政策。与此同时，鉴于M1和M2的同比增长率持续放缓，明年将更加注重疏通货币政策传导机制，确保流动性传导至实体经济。

在政策方面，在房地产市场稳定运行的前提下，各项调控政策仍将以稳定为主，同时更加注重城市政策、理性政策和结构优化。需求侧的限制性调控政策将继续推进，同时优化一些行政调控手段，使整体政策组合更加合理，更有利于市场的平稳运行。供应方将继续围绕增加短期供应、调整住房和土地供应结构、改善保障性住房融资服务、推进中长期住房制度改革、继续保障“有效供给”等方面制定政策。中长期内，我们将逐步向综合政策转变，形成金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子政策工具。，从而保持政策的稳定性、合理性和长期有效性。

01市场趋势:市场逐步调整，投资和新开工建设增速降至中低水平

根据《中国房地产中长期发展动态模型》，结合国内外经济研究机构对2019年经济环境的预测，参照近期宏观政策趋势和重要会议精神，对2019年房地产市场提出以下假设:

假设1:宏观经济稳定发展(国内生产总值增长6.4%)；

假设2:城市化稳步推进(城市化率提高到60.5%)；

假设3:货币政策稳定(M2增长率提高到8.5%)，但房地产业信贷融资仍然紧张(住房企业替代资金增长率为1.5%)；

假设4:继续根据城市制定政策，牢牢控制目标，继续严格控制房地产市场环境。

在满足假设和避免突发事件的前提下，根据《中国房地产业中长期发展动态模型》，2019年全国房地产市场将呈现“市场规模高位回落、价格稳定、新开工建设、投资中低速增长”的特点。

总体而言，2019年全国房地产市场整体运行处于压力之下。在需求方面，调控政策进一步稳定了预期，商品房销售面积将大幅下降。然而，由于城市化的支持，年降幅有限，预计在5.0%至7.0%之间；其中，一线城市的销售面积稳步小幅上升的可能性较高，而二线城市的差异化明显。市场套期保值后，整体销售规模可能略有调整。三四线市场的需求支撑基础相对薄弱，销售领域下行压力较大。在供给方面，一方面，由于销售规模的向下调整，住房企业开工建设的积极性将明显降低，销售回报的放缓也将制约住房企业的投资积极性；另一方面，过去两年形成的大规模土地储备将形成对新建设的有力支持，保证新建设规模的持续增长，同时为投资增长奠定基础。预计2019年新开工建设和投资增速将保持中低速，新开工建设增速保持在4.6%-6.6%之间，投资增速将在3.7%-5.7%左右。在价格方面，随着价格稳定预期的进一步巩固，商品房价格将保持稳定，不排除小幅下跌的可能性，但跌幅将控制在2.5%以内。

02焦点:探索周期轨迹，理性应对市场波动

(1)周期展望:市场周期明显延长，波动幅度趋于平缓

目前，在房地产市场逐渐恢复平静的过程中，政策有望保持稳定。当外部因素的干预趋于稳定时，内部周期规律对市场趋势的影响将更加明显。为了探讨周期规律在房地产市场中的作用，下面将分析中国房地产市场历史上的几轮小周期。基于市场关注度、数据可靠性等考虑，本文选取中国商品房累计销售面积的同比变化作为定期研究的判断对象。此外，考虑到中国房地产市场仍处于规模扩张期，本部门将参照国外18年一个大周期的周期规律，引入2000年至2018年中国商品房销售面积的复合增长率-13%作为“市场分界点”，来界定周期各阶段的属性。

图:近十年房地产市场周期划分结果

资料来源:中国手指学会综合整理

从2009年到2015年2月，中国房地产市场经历了两个完整的市场周期，平均周期约为三年。然而，在这种共性中，两个周期各发展阶段的市场和趋势表现出明显的差异。什么样的因素导致了这种情况？它是由处于不同发展阶段的市场的内在规律驱动的，还是由外部环境的变化驱动的？它对市场趋势的影响途径是什么？

结果表明，总体而言，房地产市场受到货币环境、信贷政策、行政监管、市场供求等因素的深刻影响。在过去的两个周期中，外部政策对房地产市场的运行有很强的干预主动性。房地产市场周期的开始主要源于货币政策的放松。当房地产市场过热发展对经济和社会整体产生突出的负面影响时，政府将采取措施进行调控。一般来说，限制性的行政管制起初是严格的，市场对此极为敏感。随着整体信贷环境趋紧，调控效应将进一步深化。当整个国家统一并受到强有力的监管(包括刺激)时，市场周期与政策周期基本一致。政策强度越大，周期的波峰和波谷之间的距离就越大，波动范围就越大。同时，值得注意的是，市场供求关系也在影响周期性趋势的因素中发挥着重要作用。当市场供求关系过度失衡时，显然会延迟其他刺激或紧缩政策的效果。

与全国“一刀切”的统一调控相比，2015年开始的当前周期更加突出，这是因为城市政策根据当地市场的实际情况进行引导，也促进了各城市的周期轮换。此外，与以往周期中“控热”与“救市”的快速切换不同，本次周期调控房地产市场稳定运行的决心达到了前所未有的程度。无论是全国还是各条线路上的城市，这一周期的限制性行政管制都达到了历史上最严格的程度，供求两端的创新性管制政策频繁出现；已经过去两年多了，预计还会继续。

这一周期始于2015年3月，至今已持续了45个月。根据市场在2019年下半年见底的判断，这个周期的运行时间将长达四年半，明显长于前两个小周期的平均三年时间。由于周期旋转在上升期的影响，该周期的波动幅度明显减缓。预计市场将继续在底部波动，下行波动幅度将趋于平缓，这是由于下行时期政策调控的稳定。

(2)企业战略:关注主流市场的精确布局，做好产品，积极开拓市场，实现稳定发展

& # 10148；合理控制投资节奏，加强风险管理和市场布局

踏上行业循环，做出准确的市场布局。一方面，从城市发展的小周期来看，这一轮中西部二线城市的繁荣起步较晚，同时各种优惠政策提升了城市价值。在2015年政策的刺激下，全国房地产市场开始了新一轮的繁荣。城市发展正从珠江三角洲扩展到长江三角洲，然后到京津冀和中西部地区。经过近两年的快速发展，目前一些先开发的区域和城市政策趋紧，进入市场的门槛提高，居民的整体需求和购买力明显透支。然而，武汉、成渝、Xi等中西部核心二线城市人口基数巨大，本轮市场起步较晚，房价基数仍处于较低水平。此外，近年来，国家战略支持城市产业和良好的交通，吸引人才的效果突出。未来，随着人口的回归和扩张，房地产市场有望保持快速发展。

另一方面，从城市发展进程来看，五大城市群在经济发展规模和房地产市场成熟度方面均处于全国前列。随着北京、上海等核心城市进入溢出辐射阶段，周边城市的发展潜力不断释放。从长远来看，城市群的核心城市及其周边的三、四线城市仍将为企业带来巨大发展。

& # 10148；跟上市场供求变化，调整产品结构，不断升级产品线

适应新变化，创造满足市场发展和居民需求的主流产品。在供应结构调整和优化的新趋势下，租赁房和共有产权房将成为重点一、二线城市房地产市场的重要组成部分，未来这些城市的房地产产品供应将会增加。与此同时，市场预计限购、限贷、限销的下行重叠政策将继续严格，投资需求将明显萎缩。

在这种情况下，居民购房将变得更加理性，能够满足居民自住需求、性价比高、产品实力强的新需求和改进产品仍将是未来市场的主流。对于开发企业来说，无论是通过科技手段从硬件升级产品线，还是增加产品的软服务，都将成为一种常态。此外，智能化、绿色化和科技化的住宅产品顺应了时代的发展趋势和居住理念，逐渐成为住宅产品升级换代的主要趋势。

& # 10148；踩着市场节奏，准确推市场，灵活定价，创新营销渠道，实现快速销售

整合各种资源，通过积极灵活的营销策略促进项目的去转型。随着房地产行业集中度的不断提高，企业不仅依靠市场布局和产品特征来保持规模增长，而且准确及时的营销策略也是推动其快速发展的重要因素。特别是当产业政策的效应继续发酵，市场预期逐渐下降时，企业应跟上不同的城市政策和市场变化节点，随市场调整推动和价格策略，积极扩大市场份额。同时，互联网和新媒体等多元化的营销渠道也有助于企业提高营销效率。

一直以来，行业内的龙头企业都得益于准确的市场布局、灵活的经营决策和优秀的资金和土地储备，销售业绩保持快速增长。当房地产企业的规模发展到一定程度时，不可避免地会面临因市场调整而导致业绩增长放缓的问题。然而，每一轮市场低迷都给企业销售带来压力，也是大型住宅企业抢占市场份额、扩大综合实力的好时机。对大多数企业来说，未来仍需准确把握市场周期趋势，合理投资，制造精品，搞好营销，不断培育内部成长动力，提升企业经营能力，以更好、更灵活的发展战略应对行业变化。

资料来源:中国索引学会

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