房地产企业在四个月内已经花费了8500亿元，二线城市已经成为前30个战场，但是

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边肖|第一财经日报孟凡罗微

在房地产开发行业，企业竞争的第一战场不是商品房销售，而是土地市场，因为只要他们得到合适的土地，项目往往是成功的一半。然而，如何获得合适的土地对开发商来说是一个很大的考验，尤其是在价格涨幅有限的情况下。

2019年，土地市场重新点燃，许多城市上演了一幕幕抢夺土地的戏剧。4月25日，在合肥，近100家房地产企业发生了冲突，拍卖大厅里挤满了人。招标和抽奖活动触动了房地产企业的神经。经过三个小时的拍卖，13块地皮成功售出，总价值达132亿英镑。

与去年下半年的悲观情绪形成鲜明对比的是，房地产企业收购土地的热情被充分激发。截至4月底，融创中国、碧桂园、绿地控股、万科地产、新城控股等5家住宅企业新增增加值超过1000亿元，58家住宅企业新增增加值超过100亿元。

在新一轮土地热潮中，龙头住宅企业的示范效应日益突出。事实上，在2019年，当债务偿还高峰到来时，住房企业的资金压力并没有完全缓解，但住房企业的负责人像牧羊人一样，正驱使许多住房企业涌向土地市场。

(网络图)

土地变暖

“现在去抢土地。如果政策不放松，就有被夹在中间的风险。”在2018年年报季中期，世茂地产副董事长许世坛、融信地产董事长欧宗红等知名房地产企业纷纷表态。当时，在土地市场上，拍卖变得非常普遍，开发商对市场的悲观情绪广泛传播。直到2019年1月，土地市场仍处于冷却通道。

根据中国指数研究院的数据，1月份前50名住宅企业获得的土地总量约为1786亿元，其中只有14家新建住宅企业超过100亿元；2月份，前50名房地产企业获得的土地约为1205亿元，仅占当月销售比例的0.33%。

三月的春天，情节开始逆转。在连续拍摄之前一直在观望的公司。根据嘉里的数据，截至3月底，新增加的价值超过100亿英镑的住房企业达到46家。截至4月底，58家房地产企业新增增加值超过100亿元。

市场确实在四月份爆发了。根据同一政策研究所的监测数据，4月份全国300个城市有2241宗土地供应，比上个月增加670宗，比去年同期增加234宗；土地供应面积17513.33万平方米，分别比上个月增长41.20%和9.41%。

受供应反弹的推动，300个城市的商业用地月成交量持续上升。世茂、新城等大型房企加大投资力度，碧桂园、中海、恒大获得的土地量同比增长200%以上。领先的住宅企业在获取土地资源方面的优势并没有减弱。

土地交易价格也上涨了。根据中国研究院的数据，4月份全国300个城市住宅用地交易的平均底价同比保持在20%以上，绝对价格仅比2017年9月份的最高水平低400元/平方米。保险费率持续上涨，同比上涨9.5个百分点。

从单个地块来看，高价地块经常出现在炎热的城市，一些地块接近甚至超过了城市的最高底价水平。4月29日在苏州，经过40轮招标，中海以35.63亿元的总地价，相当于30287元/平方米的底价，赢得了苏州工业园区的一块宅基地，创下了园区规划建设以来土地拍卖的新纪录。

此外，300个城市的宅基地拍卖比例逐月下降。根据中国手指研究所的数据，1月份流弹比例为8.5%，较去年12月下降了5.2个百分点，2月份流弹比例降至6.1%，3月份为1.8%，降至2018年以来的最低水平。

资本促进

“今年的工作强度要大得多。去年，我公司采取了土地保护措施，没有完成年度土地投资指标。不过，今年各方面都比较成熟，我经常去旅游看看土地。”在一家大型房地产企业从事投资业务的童军告诉第一财经记者。

随着房地产市场调控的深入，城市分化更加明显，行业进入了精细化竞争阶段。作为房地产企业的“粮仓”，土地储备的规模和布局对绩效的影响越来越大。一线、二线和强三线城市已普遍成为住宅企业的投资重点。今年，武汉、郑州等城市的住宅用地交易总量和总面积排名前10位。

但事实上，本轮土地市场发展迅速，2018年第四季度和今年1-2月是“窗口期”。然而，第一季度，房地产企业投资谨慎，没有抓住“窗口期”的机会，反而从3月到4月顺风顺水。其中，一些激进的房地产企业以高价收购土地，土地价格突破了近两年该地区的新高。

从目前的土壤储存总量来看，很难说住宅企业缺乏土地。据Cree数据显示，截至2018年底，恒大、碧桂园、保利地产的市值已超过2万亿。有37家企业的价值储备超过3000亿，1000亿的后续储备仍然充足。

再加上去污周期和商品总价值，大多数前100名的住宅企业仍处于相对安全的范围内。典型的领先住宅企业，如碧桂园、万科等，可维持整体去化学品化约3年；总价值超过3000亿元的住宅企业大多具有可控的去化学风险，日照市、徐汇等土壤储备足以支撑企业未来3-5年的发展。

拥有充足食物和草的住宅企业强大的“补血”背后的逻辑是什么？一些学者指出，中国城市房价的上涨是开发商不合理竞标的原因。

此外，考虑到宽松的资金和整个住房企业的需求，以弥补他们的立场，在多重因素下，住房企业开始采取越来越多的土地。

“我们的许多关键项目都是老板亲自飞过来看土地。一般来说，老板亲自看过的土地会给我们更多的土地预算。好处是老板可以直接在地皮上投标，而不用考虑所有的因素。授权价格，那么我们就更有可能得到这块土地。”福建房地产企业的一名高管在电话中告诉记者。

童军透露，他的公司一般负责对土地投资做出预先判断和报告。如果土地质量好，他们会向地区总裁和董事长汇报。如果董事长看中了它，这块土地将具有更大的战略意义，而利润率并不是唯一要考虑的因素。

“老板们都是大客户。例如，如果我们想进入一个新城市，地价是否高并不重要。它首先占据这个位置。”他说。

另外，持有成本和预期收益是影响土地储备决策的两个因素。成本方面受贷款利率和融资能力的影响，而收入方面受未来房价增长预期和市场不确定性的影响。

从实际融资来看，住房企业资金短缺的现状确实有所改善。根据中国研究院的数据，今年1-4月，住房企业融资规模近8500亿元；其中，海外债务占25.6%，成为房地产企业首选的融资方式。受益于融资环境的改善，住房企业的财务压力有所缓解，收购土地的意愿逐步恢复。

对住宅企业而言，预留一定数量的土地可以保证住宅开发建设的连续性。同时，在住房市场需求较高时，避免因土地资源短缺造成的生产瓶颈。然而，有学者指出，对于大型住宅企业来说，“激进征地”也是由于其市场垄断地位。

"规模不是万能的，也没有规模."徐汇集团总裁林雷蒙德不止一次公开表示。

孙宏斌曾公开表示，“做房地产的唯一风险就是买昂贵的土地”。然而，根据市场消息，融创以内部计算和武汉市场损失为代价，赢得了汉阳区的两块土地。在武汉、徐州、天津和郑州，领先的房地产企业利用其规模和融资优势，不断拓展市场触角。

更重要的是，总行企业的示范作用日益影响市场走向。房地产企业在市场判断上有高度的趋同性，它们在第二线有大量储备。前四个月，前100家住房企业中有49%的企业在第二线增加了新的土地储备和建设，比1月至3月增加了3%。总部企业中牧羊犬的追赶效应使得市场趋势比过去更容易控制。

具有战略重要性的地方

作为土地市场的微观消费者，住宅企业的判断、期望、情感、意志等心理因素与金融市场的投资者心理相似。它的行为不仅构筑了土地市场的投资情绪基础，而且使整个市场偏离经济基本面而大幅波动。

“许多土地拍卖不可避免地会受到市场情绪的影响，因为老板会亲自去看。当总体情绪到位时，许多土地自然会越拍越高。”童军说。

“拍三天照片不舒服，拍三年照片也不舒服。”随着竞争进入市场的情绪蔓延，土地拍卖一次又一次升温，但房地产企业并非不担心。

“目前，住宅企业在大规模弯道超车的机会只有3年左右。未来市场结构确定后，快速发展将更加困难。”红阳集团首席执行官张亮曾经说过。

对于许多房地产企业来说，他们大多是为了规模而适度协调利润目标。“毕竟，有了土地储备，未来的预期将是空”格陵兰控股公司的一名负责人告诉记者。

欧宗红坦率地对投资者说，杭州的土地市场在今年初有所回升。尽管荣鑫今年2月也在杭州收购了土地，但如果房价不上涨，过去两个月房地产企业可能会失去5%至10%的土地。

不确定的市场趋势间接给了房地产企业赌博的勇气。然而，坚定的调控政策无疑给摇摆不定的市场泼了一盆冷水。中共中央政治局会议重申“房价不投机”，住房和城乡建设部对2019年第一季度房价和地价大幅波动的城市给出预警提示；此外，自然资源部要求各地根据商品住宅存量的消化周期，制定并实施住宅用地分类控制目标。

在地方层面，各地继续实施房地产市场分类监管政策。石家庄、Xi和合肥收紧住房公积金贷款政策；海南、深圳、哈尔滨和合肥加强了对房地产市场的监管；此外，合肥调整了热点住宅用地拍卖最高限价；苏州最近出台了限制销售的新政策。

克里的研究还表明，目前的土地窗口期非常短，目前没有明显的收紧资金的迹象，但不太可能继续大幅放松。市场是否真正复苏受到许多因素的影响。即使一、二级市场继续回暖，下一次也不是收购土地的最佳时机，因此企业的投资布局仍需谨慎，不宜盲目追求高价。

“2018年，中国有15万亿元的规模，一线城市的数量是前30名的战场。它也是前30名和前50名的战场。”一位排名前30的房地产总裁说。

对于已经下了赌注的房地产企业来说，如果面粉比面包贵，他们只能推迟项目的启动时间或者通过营销进行对冲。然而，对于中小房企来说，当资金和规模无法承受时间成本时，它们可能只会损失利润，降低出货价格。

(应受访者要求，文中的君君是笔名)

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