失控的房地产正在回归的路上，而“无投机住房”开启了新的篇章！

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中国已经成为世界上最大的房地产市场

它还催生了世界上最大的房地产公司

数据显示

被选为2018年财富500强公司之一

中国有五家房地产公司

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不动产

它在中国的经济和社会中发挥了重要作用

所有这些都得益于改革开放

市场活力已被充分激活

人们购房观念的彻底改变

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改革开放40年来，中国形成了土地使用权出让(或转让)市场、新型商品房交易市场、存量住房(又称二手房)交易市场和房屋租赁市场；房地产抵押、开发、估价、经纪、物业管理等经济形式也很活跃。房子的功能变得更加复杂多样。它不仅是基本的生产要素或生活资料，也是家庭财产的重要组成部分。它不仅是一种商品，也是一种资产，甚至一度成为投资和投机的工具。

自中国共产党第十九次全国代表大会以来，中国的经济、社会和房地产市场不断发生变化。中央政府提出了“无投机住房”的新理念，为下半年房地产业指明了新的方向。在市场方面，房价上涨势头得到有效遏制，住房投机气氛明显降温，市场正逐步向理性方向回归...

变革已经开始，未来值得期待。

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改革激发市场活力

数据显示，1978年以前，中国几乎没有房地产市场，也没有房地产业。从1978年到1991年，随着住房制度和土地使用制度改革的启动和推进，对住房和土地作为产品和资源，以及商品和资产的认识逐渐清晰，房地产市场初步形成。

改革开放前，城市住房主要由国家投资建设；住房不出售，由雇员所在单位根据服务年限、职位、教育程度等进行分配。；对于分配的住房，只收取象征性的和几乎免费的低租金。这种住房制度通常被概括为“福利住房制度，即国家投资建造全纳住房，以实物形式分配给雇员，并几乎免费使用的制度”。

到1978年，城镇人均居住面积由1949年的4.5平方米下降到3.6平方米，869万户无房户，占当时城镇家庭总数的47.5%。1978年9月，邓小平提出:我们能不能从更广的角度解决住房问题，比如允许私人住房或私人公共援助，分期付款，调动个人手中的资金，由国家解决材料等，都有很大的潜力。

住房制度改革的实践始于1979年，从以全价出售新房开始。从1979年到1991年，住房制度改革经历了三个阶段:试点出售公房、试点租金补贴和全面启动。

第一阶段是试点出售公房。截至1985年底，全国27个省、自治区、直辖市的160个市、300个县、镇开展了公房销售补贴试点，共销售住房1092万平方米。第二阶段，租金补贴试点。截至1990年，全国共有12个市、13个县、镇和一批企业推出了以增租补贴为主要内容的住房改革方案。第三阶段，住房制度改革全面启动。1991年11月，国务院办公厅转发了《国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确了住房制度改革的指导思想和根本目的。这些都推动了全国特别是大城市的住房制度改革，标志着住房改革从探索和试点阶段进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。

土地改革主要是城市国有土地使用制度的改革。改革开放前，中国实行“行政划拨、自由、不确定、不流动”的土地使用制度，使土地在经济发展中发挥了更大的作用，造成了大量的土地浪费，城市基础设施建设投资无法通过土地增值收回，城市基础设施和城市面貌长期落后。

1987年，深圳经济特区大胆尝试将土地划拨从单一的行政划拨转变为协议、招标、拍卖，将土地使用权从不可转让转变为可转让。同年9月9日，深圳率先达成协议，成功转让了国有土地使用权；9月26日，通过了第一次招标，12月1日，通过了第一次拍卖，每一次拍卖都出售了国有土地使用权。这极大地创新了土地使用制度，将土地使用制度改革推向了一个新的阶段。随后，珠海、福州、海口、广州、厦门、上海等城市也开展了土地使用权出让和转让试点项目。

1988年4月，第七届全国人民代表大会第一次会议通过了宪法修正案，规定任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。同年12月，《土地管理法》也作了相应修改，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。这为土地使用制度改革的全面推进和深入开展提供了法律保障。

1990年5月，国务院发布了《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》，明确规定了土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止和划拨。它使土地使用权有偿出让和转让的法律法规更加完善，构建了具有中国特色的土地市场基本框架。

1987年10月，中共十三大报告首次提出建立房地产市场，确立了房地产市场的地位和作用，从而为今后30年中国房地产市场的蓬勃发展开辟了道路。

1987年7月，经武汉市政府批准，武汉房地产交易市场正式开业。这个市场被称为中国第一个在大城市开设的市级房地产交易场所。到1988年上半年，全国已经建立了近200个房地产交易所、交易市场或交易中心。

各地交易中心的建立为房地产的繁荣奠定了基础。自那以后，房地产一直在迅速升温，海南和北海等一些地区在20世纪90年代初出现过热迹象，这引发了对房地产市场的首次宏观调控，直到这些市场降温和泡沫破裂。那时，海南成了中国房地产巨头的温床。此后，许多房地产巨头，如潘石屹和冯仑，曾在海南岛这块热土上挥洒他们的理想和汗水。

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确立为支柱产业

1996年，为了应对我国的经济萧条，国家高级官员开始提出并寻找新的经济增长点。时任国务院总理朱镕基在国务院常务会议上指出，住房建设可以成为国民经济新的增长点和新的消费热点。1998年7月，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，明确提出“住房产业要成为新的经济增长点”。

1998年4月，中国人民银行发布《关于增加住房信贷投资支持住房建设和消费的通知》，指出“为推进城镇住房制度改革，培育住房产业作为新的经济增长点，中国人民银行决定进一步增加住房信贷投资支持住房建设和消费”，并规定“从1998年起，中国人民银行将对商业银行自营住房贷款(包括建房和购房)实行指导性计划管理”。只要借款人符合贷款条件，商业银行可以在“资产负债比例”要求的范围内发放住房贷款。

同年，中国的住房改革取得了重大突破。同年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年起停止实物住房分配，逐步实行住房分配货币化。

此后，中国的商品房市场进入了一个黄金时代，出现了大量的房地产巨头。进入新世纪，中国房地产在中国经济和社会中发挥着越来越重要的作用。

据统计，1997年商品房竣工面积为1.582亿平方米，但2007年10年后，我国商品房竣工面积为5.8236亿平方米，是10年前的3.68倍；2017年，中国商品房竣工面积达到101486万平方米，比2007年增长近一倍。

特别是2003年以后，人们的购房意识与过去相比有了很大提高，当地市场商品房供不应求。当时，中国房地产开发投资增长迅速，杭州等一些城市的房价逐渐上涨。正是在这一时期，万科、金地、恒大等南方开发商阵营的代表开始了国家扩张战略，向北、向东、向西扩张，全国开发商的第一轮土地扩张悄然开始。

在市场上，房地产投资和交易正在升温，许多城市出现了房价上涨的压力。为了防止市场过热，国家出台了新一轮宏观调控，并从信贷和土地两个方向引入调控措施，试图稳定市场走势。

2003年6月，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发〔2003〕121号)，加强房地产开发贷款管理，严格控制土地储备贷款发放，规范建筑企业流动资金贷款使用，加强个人住房贷款管理。

但随后不久，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号，以下简称“18号文件”)，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，提出房地产业已成为国民经济的支柱产业。 促进房地产市场持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，需要继续加大对合格房地产开发企业和房地产项目的信贷支持力度。

然而，围绕房地产的各种规范和堵塞仍在继续。2004年3月，国土资源部、监察部下发《关于继续开展经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让执法监督工作的通知》，要求各地“明确和处理2004年8月31日前历史遗留问题”。8月31日以后，不得以历史问题为由通过协议转让商业用地使用权。这一举措被称为行业国有土地的“8月31日最后期限”。从那以后，开发商只能通过招标、拍卖和悬挂获得一级土地，低成本征地的历史已经结束。

从18号文件的支持到新老“八条”、“六条”等一系列调控政策的相继出台，显示了国家通过房地产刺激经济增长、担心房价过度波动的深刻意图。

然而，房地产的潘多拉魔盒已经打开，政策调控一次又一次未能遏制市场的快速增长，更不用说阻止房价飙升。

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“没有投机的生活”开启了新的篇章

改革开放没有现成的经验可循。一切都是通过触摸石头一步一步来探索的。中国房地产市场的发展也是如此。一路上，它经常开启不同的鼓励、攻击和监管渠道。房地产不仅涉及经济发展，还涉及居民安居乐业。因此，早在20世纪90年代，房地产市场就遭遇了第一次宏观调控，而今天，悬在这个行业顶端的监管之剑仍不时高高挂起，这一切都显示了国家促进发展、保护民生的良好意愿。

早在1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》就明确指出:“最低收入家庭的租赁由政府或单位提供的廉租住房解决。”2007年8月，国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，指出“住房问题是一个重要的民生问题”。努力解决城市低收入家庭住房困难，把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的重要职责，加快建立和完善以廉租住房制度为重点的政策体系，多渠道解决城市低收入家庭住房困难。

2007年10月，中国共产党第十七次全国代表大会的报告指出，“住宅”是一个关系到人民群众切身利益的问题，并把它列为一个突出的问题，在看到成绩的同时，要清醒地认识到这一点，并提出所有人都要在经济发展的基础上努力“安居乐业”。

“居住和生活”是国家层面房地产发展的明确方向。在过去的十年里，这种语气从未改变。特别是中国共产党第十九次全国代表大会的报告提出:“坚持房子是用来居住的，不是用来投机的。”

“生活中没有投机”是最后一个词。有论者说:“这反映了党中央对当前新常态下城市住房矛盾错综复杂的根源认识的新高度，充分展示了我们党勇于变革和创新的可贵品质，从长远来看，将成为我国住房政策的根本指导思想。”

中国共产党第十九次全国代表大会报告还提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，表明深化供给侧改革将成为未来中国住房制度改革的重点突破方向。

特别值得一提的是，近年来地方政府在住房市场大力推动和倡导的措施，旨在改善住房市场租赁和销售结构的不平衡。基本思路是通过解决供给方面的结构性矛盾，调整住房供给结构，实现住房市场有序健康发展。

例如，2017年在北京推出的共有产权房可以长期居住，但转让受到限制，只能在内部流通，这大大降低了利润空。它是真正为自住者所需要的，并成为贯彻“无投机住房”理念的积极尝试和探索。

此后，地方政府纷纷效仿，通过推出共有产权房、转让租赁地块、金融机构积极支持企业开发租赁住房等方式，推广“无投机住房”理念。

展望未来，房地产调控有望从行政指令向长效机制转变，从而从根本上解决“房地产放开混乱”的历史问题。

2018年7月16日，在2018年上半年国民经济运行新闻发布会上，国家统计局表示，从房地产的下一步发展来看，中央政府进一步加强和完善宏观调控，从供给方面进一步发挥力量。包括加快房地产税收相关政策措施，实现多主体供给和多渠道保障，加快实施租售同权等一系列配套政策，更好地促进房地产稳定健康发展，推进长效机制建设等

总的来说，改革开放以来，中国房地产市场实现了高效率、高速增长，对国民经济的发展起到了不可磨灭的积极作用。在过去的40年里，房地产在不同时期肩负着不同的历史使命。在未来，这个曾经创造了增长奇迹的行业，将会更多地履行其“生活和生活”的责任，更多地考虑人们对“更好的生活”的需求。

易居(中国)企业控股有限公司CEO丁祖昱表示:“改革开放40年来，中国城市面貌发生了翻天覆地的变化，房地产市场从无到有，从小到大，不断改善中国人民的居住环境和住房质量。虽然房地产行业正在经历艰难的市场调整，但我相信，在“留而不投机”精神指引下的“二手房改革”，一定会使中国房地产市场更加健康、更加成熟。”

资料来源:第一财经

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