重量很重！这个房地产市场的数据急剧下降！

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资料来源|国家经济战略

边肖|开封

概念炒作的每一次狂热都会被现实无情地拍下。

3月14日，国家经济数据发布:

2019年1-2月，商品房销售面积1.4102亿平方米，同比下降3.6%，2018年增长1.3%；

商品房销售增长了2.8%，而去年整体增长率为12.2%，下降了9.4个百分点。

43个月后，中国商品房销售面积首次出现负增长。与去年相比，可以毫不夸张地说这是一个严重的下降。

这是什么意思？

1

两个新低点

第一个低点是全国商品房销售面积，这一直是判断当前市场温度的有效指标。

本轮房地产市场周期始于2015年。从2015年6月开始，商品房销售面积的增长率由负变正，第一次增长是43个月，由此开始了房地产市场的这一上升周期。

然而，到2018年年中，情况开始逆转。从2018年8月开始，一些二线城市开始收缩。截至2019年1月和2月，全国房地产销售面积增速为负，增速大幅下降。

第二低是房地产企业征地面积的增长率。

数据显示，2019年前两个月，房地产开发企业征地面积1545万平方米，同比下降34.1%，土地交易价格690亿元，同比下降13.1%。

如果我们看看历史周期，这一增长率自2009年以来创下新低。

商品房销售面积再次进入负增长，征地面积增速创下新低，这意味着房地产市场的大周期已经正式结束。

2

千里之外的一抹红色？

当房地产市场的数据全面下跌时，只有房地产开发的投资在蓬勃发展。

2019年1月至2月，全国房地产开发投资同比增长11.6%，同比增长9.5%，增速提高2.1个百分点。

这一数字不仅在一份浮动的绿色房地产市场数据中引人注目，而且如果我们回顾历史，它也达到了自2016年以来的最高纪录。

房地产市场销售数据全面下滑，房地产开发投资创新高。这种偏离的原因是什么？

原因之一是投资数据滞后。一般来说，投资数据比销售数据滞后大约6个月。

所谓房地产投资主要包括土地购买、建设和安装，其中土地购买成本很高。但是，从统计的角度来看，土地购置费是按照实际支付金额分阶段计入房地产投资的，滞后于土地交易的情况。因此，2019年1月和2月房地产开发投资的高增长反映了2018年的市场形势。

另一个原因是改革的刺激的后果。2018年，中国棚改总数达到626万套，远远超过每年580万套的目标，而棚改主要集中在中西部省份。这些省份的房地产开发投资增长率仍在大幅上升，西部地区的投资增长率高达16%。

3

向后退

判断房地产市场的趋势取决于领先的指标。

与房地产开发投资相比，商品房销售、新增建筑面积、征地面积、住房企业到位资金都是领先指标，能够更好地代表当前的市场状况。

这些指标都毫无例外地下降了。

商品房销售面积:1-2月同比下降3.6%，2018年同比上升1.3%。

新建住房建筑面积:一、二月份增长6.0%，增速下降11.2个百分点。

征地面积:1-2月，征地面积1545万平方米，同比下降34.1%。

住房企业到位资金:1月和2月同比增长2.1%，增速下降4.3个百分点。

显然，这些数据更能说明问题。

4

稳定房地产市场的下一步是什么？

所有这些都表明，稳定房地产市场的努力需要继续下去。

首先，在短期内，房地产市场将继续宽松。

基于稳定经济和房地产市场的既定年度目标，面对房地产市场销售数据全面下滑、工业、投资和消费数据保持低位，房地产市场将继续宽松，货币政策将继续宽松。

此前，除了以菏泽为代表的三、四线城市，房地产市场启动和稳定的起点一目了然。

第二，从中长期来看，上半年房地产市场已经结束，房地产进入了一个新的阶段。

不管你承认与否，上半年的房地产市场已经结束，中国的房地产即将进入一个新的阶段。从短期来看，经济基本面和居民杠杆率是主要制约因素，而从中长期来看，出生率和新的L型经济常态是主要决定因素。

所以，不要梦想新的高潮。在房地产市场分化的时代，我们应该把钱拿在手里，选择真正有价值的资产。

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