许多房地产公司的股价暴跌？2019年房地产行业思考:资金链安全非常重要

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来源|凤凰网房地产广州站

边肖|侯艳婷

最近，住房存量并不平静。

占据报纸头条的嘉园国际控股有限公司于1月17日下午被清仓抛售，股价从每股13.26港元的开盘价下跌89%，至1.40港元。截至1月22日中午收盘，该股报价为3.70港元。1月23日上午，它恢复了交易，但仅在三小时后的9: 16再次宣布。股价下跌80.6%，至2.52港元，超过300亿港元在一周内蒸发至93亿港元...

除嘉园国际外，阳光100指数同期也大幅下跌，收盘时下跌64.59%，收于1.13港元。这两只房市股票的暴跌引发了连锁反应，香港股市房地产板块每天蒸发逾1，200亿港元。

据报道，截至2018年6月底，嘉园国际负债总额为99.5亿元，净资产负债率达到85%。如此高的杠杆率对中小住宅企业来说充满了风险。

在考虑“做大规模”和“摆脱杠杆”时，这件事能令人满意吗？在过去的两年里，住房企业的高负债已经变得越来越令人担忧。2019年房地产业应该更加关注资金链的安全性吗？

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长期高负债，住房企业面临挑战？

据Wind统计，2018年民营企业上市公司发债规模前10名企业中，有6家主要是房地产开发企业。2018年，房地产行业共发行债券802只，规模6807.4亿元。

2018年，民营企业上市公司债券发行规模排名前10位

数据来源:风

根据长城证券房地产2018年中期报告摘要，2018年上半年末净负债率升至104%的创纪录高位，计息债务结构优化，短期计息负债比例下降，但货币覆盖的短期计息负债比例继续下降。

2019年，房地产企业面临巨大的债务压力。根据平安证券研究所的报告，2019年上半年，房地产信托到期3669亿元，债券和中间票据到期4189亿元，总计7858亿元。

此外，据中原地产研究中心统计，自今年1月以来，住房企业已公布融资交易40余笔，融资总额高达1000亿元人民币。

基本上，房地产企业除了为了扩张而大举借债之外，还总是借新债来偿还旧债。2019年上半年，如果销售下降幅度超过预期，融资仍然紧张，就不能排除个别中小住房企业面临的资金链断裂风险。

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负债累累的恒大两年来一直有效降低杠杆率

1月22日，恒大在2020年、2021年和2022年成功发行了总期限约30亿美元的高级无担保债券，年利率最低为6.25%，这是自2019年初以来亚洲规模最大的单笔高级债券发行。此次债券发行受到市场的热烈追捧，总订单量超过40亿美元。

根据恒大2018年中期业绩报告，截至6月底，恒大总资产为1.77万亿元，净资产为3245亿元，贷款总额为6711亿元，其中2985亿元将在一年内到期，资产负债率为81.7%，净资产负债率为127.3%，分别较2017年底下降4.59个百分点和56.4个百分点。

在2018年销量前20名的房地产企业中，恒大的净资产负债率仅低于融创、R&F和郑融，在行业中仍处于较高水平。

2017年，恒大提出将高负债、高杠杆、高周转率、低成本的“三高一低”商业模式转变为低负债、低杠杆、低成本、高周转率的“三低一高”商业模式。

由此可见，恒大已经正视了公司资金链的安全问题。因此，2017年，恒大推出了三轮战略投资，总计1300亿元。此外，恒大计划每年减少5%-10%的土地储备，以减少土地支出，进一步增加净资产。同时，恒大也在年中还清了1129亿元的永久债务。

2017年，恒大的净负债率为183.70%，同比下降57.64%。2018年高达127.3%，下降了56.4%。恒大的业务转型非常成功。

恒大此前宣布了降低负债率的目标，其资产负债率计划在2019年底降至55%左右，净负债率计划在2020年6月底降至70%左右。

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领先住宅企业的高杠杆伴随着风险

说到资产负债率，值得一提的是太和受到了很多关注。

截至2018年9月31日，太和总资产和总负债达到2052.44亿元，负债率为84.78%，净资产负债率高达342%，较年初大幅下降132个百分点。

2017年，太和业务净流量为负125.53亿元。2018年，太和加强了其“高营业额”，要求该项目在6个月内开业，并减少土地收购量。12月初，太和透露，2018年土地投资68.96亿元，比2017年总投资552.4亿元低87.52%。因此，太和的经营现金流在2018年可以逆转。

但截至2018年9月30日，太和的现金资本为174.41亿元，短期负债为188.8亿元，一年内到期的短期计息负债为646.73亿元，债务偿还压力依然巨大。

在2018年的20强住宅企业中，华夏幸福的资金链的安全性也需要关注。截至2018年9月30日，华夏幸福负债总额为3355.07亿元，资产负债率为84.43%，净资产负债率为108.68%。

2017年，华夏幸福的营业收入为596.35亿元，净利润为88.07亿元，但经营活动产生的净现金流为负162.28亿元。2018年，华夏幸福商业活动的净现金流仍然为负，第三季度末为负76.6亿元。

2018年7月，华夏控股将其持有的5.8亿股华夏幸福股份转让给平安资产管理协议，转让价格为137.7亿元。这一重大权益重组将防止华夏幸福陷入“断资本链”的危险境地。

在领先的房地产企业中，碧桂园和万科的资产负债率超过80%，但由于资金充裕，情况相对宽松。根据2018年中期报告，碧桂园短期债务为1080亿元，库存现金为1969.1亿元；万科的短期债务为610亿元，手头现金为1499亿元。

在这场资产争夺战中，中小住宅企业的处境确实是风雨交加。除了恒盛地产等股价暴跌的嘉园国际和阳光100之外，2018年年中的资本负债比率高达555.2%，持续亏损和多重债务违约；泛海控股的信用评级为“CCC”，其境内外到期债券面临高再融资风险，处于高风险状态...

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以阳光城为例，房地产企业如何降低杠杆？

成为执行副总裁后，吴建斌致力于优化阳光城市的财务指标。2018年前三季度，阳光城市的净现金流达到113亿，净资产负债率为207%，比2017年底下降44.18%。“当我在中海的时候，为它设定的净贷比是40%。在乡村花园里，这个比例是70%。以阳光城市目前的规模，你仍然需要跑得更快。”

吴建斌自建设新的阳光城市以来，一直致力于通过多种融资方式降低杠杆率、优化债务状况。除了传统的债券发行模式，吴建斌还开展了资产证券化，包括购买应收账款、写字楼物业、长期租赁公寓、供应链资产证券化等。

2018年3月，ABN阳光城首套独栋购房成功发行；9月，“中信证券-阳光城长租公寓一号资产支持专项计划”成功启动，这是a股上市民营住房企业首只单存架长租房地产投资信托基金，产品发行总规模12.1亿元。2019年1月24日，阳光城成立了以太原洲际酒店为资产的资产支持票据信托，发行了不超过7亿元的资产支持票据(简称CMBN)。

据意见指数不完全统计，2018年阳光城发行了多种多样的融资工具，资本额度达到370亿元。

在目前情况下，评级机构或投资银行已经下调了许多房地产企业的信用评级，但阳光城市公司的主要信用评级是AA+，这表明投资者对该公司持乐观态度。今年1月17日，阳光城完成发行15亿元企业债券，被中国程心证券评为AA+级。

当然，阳光城市仍面临巨大的债务压力。数据显示，截至2018年6月底，阳光城市流动负债总额为1186亿元，短期负债约442亿元，现金余额为333亿元。换句话说，阳光城市需要为其短期债务进行再融资。

此外，吴建斌还采取了更为谨慎的征地规模。2018年全年，阳光城市共赢得83块地块，股权地价约为243亿元，与2017年650亿元的土地投资相比大幅下降。

“高流失率是系统性的。从土地购买、设计、经营到销售，都不是单一的。只有在每个系统中真正坚持高周转率的原则，它才是真正的高周转率。”在2018博鳌房地产论坛上，吴建斌指出，高营业额要求确保每个环节的高营业额。同时，住宅企业应重视现金流管理，“高周转率也是为了现金流管理”。

对于房地产行业来说，“大规模”仍然是主流。然而，在当地城市和房地产市场降温的环境下，2019年，住宅企业应正视资金链的安全问题，优化融资手段，减缓征地速度。在保持规模的同时，努力降低杠杆比率和运营风险。

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