房地产市场的“退烧”是否受到更严格的监管？

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今年上半年，全国各地发布了251项“监管令”，创造了历史纪录。今年，监管覆盖了更多的二线和三线城市。纵观全国，房地产市场正在加速分化，冷热不均。地方政府没有急于选择“一刀切”的监管政策，而是在不同的城市采取措施，刻意构建“四梁八柱”的长效机制。

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自今年年初以来，北京二手房市场的成交量在3月份由于招生政策、公积金政策和信贷政策的变化而迅速增加，但这些需求很快就被释放出来，不可能成为“大气候”。与3月份售出的16100套二手房相比，4月份下降到14400套，5月份下降到13800套，6月份下降到11800套。不仅仅是北京。在数千公里之外的深圳，虽然今年上半年市场反弹幅度较低，但热度不如去年同期，成交量同比小幅下降3.6%。从表面上看，上海正在升温，但2016年底，市场仍在逐步消化监管的影响。尽管成交量有所增加，但平均价格上行乏力，仅在较低水平波动。

二线城市则是另一番景象。根据壳牌研究院最近发布的2019年半年度报告，成都链家二手房成交量增长34%，武汉增长32.1%，南京增长34.5%。今年上半年，房地产市场继续分化:在一线城市严格调控的背景下，土地市场和二手房市场都呈现出价格上涨的趋势；二线城市的市场热度增长过快，引发了严格控制政策的出台；尽管三线、四线和五线城市的房价持续上涨，但土地市场和二手房交易的整体热度有所下降。

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苏州曾经很疯狂。由于苏州楼市的升温与电视剧《一切都好》不谋而合，有人开玩笑说“苏大强给苏州楼市带来了火”。这也导致了政府的果断行动，以及监管和控制政策的频繁加码。住房和城乡建设部也对房地产市场大幅上涨的十个城市进行了“命名和警告”。除了预警、采访和问责机制，房地产市场的监管没有“一刀切”。

据悉，5月份苏州新房销售数量同比下降10.6%，市场热度消退。最新的销售限制政策为快速增长的市场带来了一种冷却剂。预计随着市场预期的放松，新屋市场将在后期继续下跌。此外，今年上半年，杭州、合肥、Xi、宁波、武汉、郑州、东莞等二线城市成为热点，而近期出台的调控政策已经对抑制房价上涨起到了一定的作用。

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去年11月之前，大多数房地产市场监管政策主要是收紧；自去年11月以来，许多地方的调控政策已明显减少，转向宽松政策；然而，自今年4月19日以来，调控政策再次收紧，房地产调控已经连续两个月超过40次。数据显示，2019年上半年，国家房地产调控政策达到251次，创历史新高。这251个“监管令”不再是简单的限制房地产市场销售和购买的政策，而是包括各种与房地产有关的政策，如人才住房、减税和住房补贴，这些政策可能会影响房地产市场。

调控的目标不仅是房价，还包括土地价格、销售限制、购买限制、公积金等方面。今年上半年，在特定城市政策的调控理念下，房地产市场正进入新一轮调整周期，二线城市的监管弹性转变更加明显。至于下半年房地产市场的走势，更多人关注的是土地市场:与第一季度荒芜的土地市场相比，一些城市在第二季度逐渐回暖。据统计，截至今年6月，2019年上半年土地市场继续活跃，50个主要城市的土地销售总额超过2万亿元。

观点:

近年来，在房地产市场调控中，明确了省级政府的主要职责和地方政府的实施责任，使地方政府成为因地制宜实施科学准确调控房地产的主要执行主体。今后，房地产市场政策调控的转变仍将体现在从严格的国家调控向“以城为本”和“以区为本”的转变，调控的起点将从房价水平向土地、限购和金融等维度深入实施。

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