预测房地产市场会失败？2019年房地产市场将走向何方？北方的第一个神，广州

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在今天的中国，谁敢预测房地产市场？就我所见，我印象中有两个人。

一个是任志强。他的观点很简单。“随常数变化”只是一个词:向上。

另一个是任泽平。“首席经济学家”的年薪是几千万，这引起了大家的注意。据说他的观点是2018年不买房，而2019年是买房的时候。

他们俩都值得鼓励。毕竟，近年来，没有人敢站出来预测房价。

预测房地产市场会失败？

2001年底和2002年初，清华大学的一位教授接受了中央电视台的采访，宣称“2002年是房地产的冬天”，引起了轩然大波。事实上，2002年是中国房地产的“春天”，也是“早春”。

2005年上半年，中国社会科学院研究员、著名的房地产“民间发言人”预测，“北京房价将下降一半，上海将下降三分之一”。结果，从2005年到2007年，房价连续三年上涨。

2006年4月，一位网民发表了《深圳市第二十届公民向全社会发起不买房行动公开信》，呼吁大家不要买房。直到最后，他买了自己的房子，并公开道歉。

2007年底，王石抛出了“拐点理论”。在那之后，这只是一个“假跌倒”。2009年，房价再次飙升。

2009年6月，潘石屹警告说，房地产开发商应该理性，不要抢“土地王”，否则一块土地将决定生死，它可能死得很难看。结果，在2009年和2010年，每个人都过得很好。自2011年下半年以来，长江南北各地的售楼处出现了各种维权新闻。鉴于房地产市场正在走向死亡。

出人意料的是，2012年，开发商在一线城市组建了一个团队。结果，北方、广州和深圳变得火热，温州和鄂尔多斯的房地产市场泡沫破裂。我不能再理解房价了。

既然中国的房地产市场看不清楚，那就出国吧。2012年，开发商开始出海。仅在过去两年里，万达“出售”了英、美、澳，碧桂园“粉碎”了马亚西亚，程红利“粉碎”了印尼...

2013年，中国的房地产市场是“冰与火”，这让人无法理解。

到2014年，每个人都过得很艰难，1、2、3、4、5、6线的城市都倒下了。去售楼处维权的事情又出现了。我该怎么办？大江南北，拯救一个又一个市场。

这时，“老大哥转折点”又说话了。王石说，中国房地产的“黄金时代”已经过去，“白银时代”即将到来。不幸的是，还有另一个“DIA时代”，即从2016年到2018年，全国范围内出现了一波热潮，出现了一批销售额达5000亿元的宇宙级住宅企业。

受限于上述空间，它只是一个简单的“熟练和熟练”。目的是说，自1998年房改以来，你不容易预测房地产市场。

未来三到五年，房地产市场将是“滞胀”发展之路

在2017年和2018年，一些地方仍然拥挤不堪，房屋被抢。你看，当成千上万的人在每个路口排队时，他们必须组织一次抽奖来选择房子，所以这并不意味着要等到2019年。

作者目前是一家知名房地产集团的区域品牌总监。管理硕士，计算机专业，从事房地产行业10多年，在4个省8个城市从事过10多个房地产项目。近年来，他致力于中国房地产发展的历史研究。我必须声明:在未来三到五年，中国的房地产市场将是一条滞胀的发展道路。

大家都准备好了砖头，而梁策这次是自吹自擂，估计是九死一生。我能预测房地产市场吗？价值300万亿元的房地产趋势！事实上，不仅是我们，那些住在寺庙顶端的人也很难预测。2015年，当形势紧迫时，我们鼓励投资者购买两套，并确定了“去库存化”的总体方向。从那以后，我们怎么会想到会出现如此动荡的局面呢？如果我早知道，央行就不会在2016年2月出来继续添柴。

现在你要出去混了，你准备好被淘汰了。

让我们先谈谈概念。这种“滞胀”的含义与个人资本完全不同。那是英语在1965年创造的一个混合词。当我谈到2018年的房地产市场时，让我们恢复它的中文字面意思。“滞胀”的第一个词是“停滞”，停滞的“停滞”，即房价总量和房地产市场基本上处于停滞状态，也就是说，上涨的可能性，特别是急剧上涨的可能性，基本上消失了。

“滞胀”的第二个词是“膨胀”，即膨胀的“膨胀”和胃的“膨胀”。也就是说，房价虽然停滞不前，但并没有停下来冷却下来，而是仍然保持着上涨的势头，这种势头是膨胀的，似乎随时都有上涨和飙升的可能。

总的来说，滞胀是一种停滞但保持上升势头的状态。你也可以理解它类似于股票市场的横盘。然而，横盘通常不会持续很长时间，尤其是在高点，而且下跌的可能性很高。但滞胀可能会持续很长时间，与此同时，它不会在任何时候下跌。即使啊，理想的状态是它能稍微上升，继续发挥维持和增加房地产价值的作用。

因此，滞胀并不意味着房价一定会下跌或暴跌。如果我们选择等待和观望，我们不应该有拿起大东西并利用它们的心态。

为什么是滞胀？

你为什么走滞胀之路？与其说这是我预测的结果，不如说是我估计政府最有可能选择的道路。如果政府不选择这条路，我的预测结果可能是错误的。但我可以肯定地说，这样一条路是最好的选择。

因为，中国的整体房价现在处于历史高位，而且从未处于历史高位。

众所周知，如果某个市场的价格处于历史最高水平，那么只有两种可能性。首先，它继续上升，达到另一个更高的峰值。其次，如果它不能上升，它必须下降。

然而，如果判断某个市场已经处于高水平，而且已经有不健康的迹象，最好的方法绝不是让它继续走高，因为“它爬得越高，下跌得越厉害”。

对于目前的房地产市场来说，如果你不想让它涨跌，最好的方法是稳步发展，可以说是横向发展，但准确地说应该是“滞胀”。

事实上，历史上也有类似的情况，那就是2011年前后。

当时，房价也处于高点。然而，在那个时候，政府并没有保持房价滞胀，而是直接戳穿房价，使房价回到合理的价格。连续五年之后，这有点令人难过。这也导致开发商拥抱一线和二线城市，导致一些城市过热。直到2015年底，房地产去库存化政策出台，并继续烧了几把火，房地产市场开始升温。

为什么政府在2011年没有选择房地产市场的滞胀之路？它为什么选择今天？

事情是这样的。中国房价在21世纪初持续上涨，在2008年受到冲击和冲击，然后在2009年上涨，一直到2010年。此时已处于历史最高水平。

2010年4月，出台了有史以来最严格的监管政策。除了2005年开始实施的常规工具，即提高首付比例和抵押贷款利率外，此时第一次牺牲了另一个“武器”，即“限制贷款”。但它仍然不起作用。

2010年12月，温家宝总理来到中国国家广播电台与观众互动。在谈到房价问题时，他说:“在我的任期内，我必须把房价保持在一个合理的水平。我将努力实现这个目标，永不退缩...我相信经过一段时间的努力，房价会回到一个合理的价格，我有这个信心。”

一个大国的总理承诺将房价保持在合理水平，这是一个伟大的决心。“回一个合理的价格”，一个“回”字清楚地表明当前的房价是不合理的，而要回到一个合理的价格，那就是降价。也就是说，当时政府监管的目标是降低价格。

果然，一个月后，2011年1月27日，房价问责制和房产税试点在同一天以前所未有的力度出台。一个月后，3600万套经济适用房的计划正式实施。

这三个轴的强度是显而易见的。该政策的第一个目标不是保持价格在高水平上波动，而是使价格回落。自2011年下半年以来，各地都到售楼处维护自己的权利。原因是房价已经下跌，而以前的买家并不高兴。

现在回想起来，政府已经在转型了。自2002年以来，政府一直面临着房价的快速发展，忙于调控，甚至不得不与各种利益集团博弈，并认真说服他们。房价也是一个民生问题。在这个过程中，有许多来自普通老百姓的投诉，如“民间发言人”、“不买房行为”和“合作建房”，这就是证据。

因此，对政府来说，在其任期结束时，面对未来可能出现的历史评论和“结论”，能否控制房价是一个原则性和是非性的大问题，不可能选择滞胀之路。当时的主流背景是，高房价是不合理的，应该加以抑制，并向老百姓解释。

今天，在2018年，房价已经达到最高点。是让房价在高水平上波动而导致滞胀吗？还是选择刺破，让房价回到低位？

我相信政府会选择一条滞胀的发展道路，而不是一个突破口。以往的经验表明，穿刺是一条痛苦的道路。此外，与2011年相比，这种情况有两个明显的不同。

首先，从2015年底到2016年初，全国范围内的激增是为了配合去库存化战略，并且已经从一线城市逐渐升温，并蔓延到三线、四线和五线城市。当你开始的时候，你应该完成得很好。

第二，面对这一次的高房价，中央政府有了更多的控制和信心，完全有能力使房价在较高的水平上相对稳定地发展。当然，我们会选择“软着陆”。

如何实现滞胀

我们如何实现滞胀？

房价正处于高点，所以我不想让它下跌，这有点像走钢索。高高在上，摇摇欲坠，似乎随时都可能掉下来。

我们有信心吗？是的。自信来自控制。

通过十八大以来各党派的努力，现在中央政府上下有了可能，政令畅通了。

做任何事，你都害怕认真。现在，中央政府正在认真地做一件事，而且肯定可以做到。

为什么温家宝总理在2011年说“绝不退让”，是因为一些势力希望政府退让。今天，一切都是为了一个想法。

2015年上半年是经济发展的关键时刻。李总理有力地说:“我们要坚决打破原有的规定，不能让文件一层一层地跟主任、主任‘圈儿’！.....国务院常务委员会通过的文件，没有特别重大修改或者其他特殊原因的，必须在7日内印发。”。这句话，很自信。

如果房地产市场的“滞胀”是最好的选择，那么政府肯定可以做到。

事实上，这是从2017年开始的。

要实现滞胀，首先要让房价停滞不前。

具体怎么做？

首先，自2016年底以来，一线城市的房价一直处于压力之下。自2017年以来，二线城市基本被压制。第三，2018年三线、四线、五线城市基本落实到位。

如今，所有城市，无论大小，都感受到了强有力的调控政策的压力，房价基本上难以上涨。

然而，关键是如何使房价停滞不前，并保持一种通货膨胀的力量，使房价有上涨的冲动。

我从两个方面理解它。一个是供应方。第二，需求方面。

在供给方面，就是控制土地流转的速度。尽管我们在2018年下半年听到了一些关于土地拍卖或底价转让的消息，但不要被这些消息所迷惑。这些地块基本上是不好的，或者政府的价格限制是严格的，开发商是无利可图的。

只要政府开发一块良田，放松一些限制，肯定会导致一些掠夺。事实上，自2017年以来，许多城市都没有完成当年的土地出让计划。例如，在一个重要的沿海城市，2017年仅完成了49%的土地转让计划。事实上，2017年是这座城市历史上最畅销的一年，也是价格最高的一年。一旦一个好的情节被推出，它将被抢劫和空。然而，政府不愿出售，宁愿慢慢出售。

并不是政府不想出售。事实上，建设的各个方面都需要资金。然而，政府也知道，如果在好年景出售大量土地，明年就会有许多房屋上市。那时候，库存太高，房子不容易卖，价格下跌，楼市萧条，日子又会不好过。

这种情况在2009年、2010年和2011年的高峰期曾发生过一次，最终导致房价连续四、五年下跌，影响了许多开发商的销售部门，地方政府的土地收入也大幅下降，使其颜面尽失。

因此，这种情况不能重复。这是地方政府控制土地流转速度、放慢速度、放松的根本原因。

让我们谈谈需求方面。你认为2018年会有很多城市挨饿吗，比如杭州、武汉和南京？在此之前，为什么成千上万的人排队去抢房子，为什么他们买有各种信托关系的房子，为什么政府出面组织彩票来选择房子？显然，房子相对较少，买家相对较多。

事实上，政府有办法消除这种热度，但它就是不想这么做，因为如果大火在几阵冷水过后熄灭，生活将会再次变得艰难。事情，必须从长计议。因此，在2018年，仍然会有到处抢劫房屋。我相信还会有更多。

总之，由于政府自上而下进行控制，从供给和需求两方面入手，不仅抑制了市场，而且保持了市场的热度，形成了滞胀状态。

中央政府对房地产的监管在各个方面都过于严格

如何应对滞胀

最后，让我们谈谈你和我普通人是如何应对的。我们分析和判断大形势，以便选择最适合自己的道路。

说起来有点复杂。毕竟，每个人的具体情况都不一样。一线、二线、345线，甚至一些小县城，应对策略明显不同，甚至可能完全相反。此外，当你购买第一套房、第二套房和多套房时，你有不同的应对策略。

我只能给出一些大原则。

首先，未来三到五年，中国房地产市场应该走滞胀发展道路。总体价格基本上不可能上涨。当然，局部波动是完全可能和不可控的。但波动不会太大。毕竟，现在的控制力相当高。

关于投资

你想投资房地产，以在短期内实现资产的大幅增长，甚至翻身。这个机会之窗以后很难再有了。因此，你需要调整你的投资回报预期。

然而，如果你有很多钱，你可以把它扔向房子，至少你可以保持你的价值。自1987年官方公布房价统计数据以来，我计算出平均年回报率约为10%(不包括通货膨胀)。在未来三到五年内，我在哪里可以找到这样的资本回报率？这是过去30年的情况，所以不要说转折点即将到来。

当然，我们也应该做好心理准备。在研究了过去30年的商品房市场之路后，我发现，一旦萧条，持续5年左右是正常的。因此，用一个锅盖盖住几个锅的事情可以在3年前、10年前、15年前完成，而不是在接下来的三到五年内完成。

关于自我职业

如果你一个人生活呢？你的选择可以多样化。你可以买也可以不买。

如果你现在购买，上涨的可能性很小，但是下跌的可能性很小。不要往里面扔钱，用不了多久你就会赔钱，而且你必须去别人的销售部。

如果你现在不买，你就不会错过这个机会。你仍然可以以相对相似的价格买到同样标准的房子。因为，政府将控制房价，并将继续推出土地。更重要的是，和你一起去抢劫房子的人会越来越少。首先，越来越多的人住在房子里。第二，许多原本打算在大城市发展的人可能会留在中小城市，甚至对农村振兴的生活水平感到满意。来到大城市的中低收入人群也将有一个自下而上的机制，包括公共租赁住房。

话虽如此，你不必担心房价的急剧下跌，因为政府将控制土地转让的速度，库存不会积压，市场将在一定程度上保持饥饿。很难完全区分投资房子和投机房子。必要时，“投资者”将被释放，市场将永远保持在一定的高度，不会被自然排除在外。

关于房子外面的事情

如果你雄心勃勃，想做一点事业，或者至少做一些有趣的事情，不要把所有的钱都投资在房地产上，让抵押贷款束缚你。说得委婉一点，如果你有一个梦想，想辗转反侧，不要因为房子的事情而耽搁。毕竟，房子可以让你的资产翻倍或三倍，但它不能从根本上改变你的阶级。

当然，如果你想寻求稳定并节省一点，投资房地产仍然是一个好方法，对大多数买不起的人来说也是最好的方法。

北方的第一个神，广州和深圳是寒冷的！

深圳是一座神奇的城市，就像它的房地产市场一样。

房地产市场从“5000万个棚户区”到一夜之间的冬天只花了三个月。

6月底之前，华润置地旗下的华润城润福第三期开盘，再次让世人感受到在深圳买房的疯狂。

那一次，6000多万富翁、135亿冻结资金、200万离婚，在大雨中，深圳再次印证了“比你有钱的人比你努力”。

三个月后，它仍然是同样价格的同样的房地产，它的公寓产品陷入了无法出售的尴尬境地。

这一次，一向在深圳立于不败之地的华润置地，启动了二、三级联动，让深圳的房地产中介来帮忙推销房子。据说付给中介的佣金从最初的一点增加到最近的三点。

截至今日，华润三城的公寓仍在出售。房地产经纪人仍在大声叫卖。只是重要的时刻不在那里。

这是今年深圳乃至全国最热的房地产之一，也开始体会到楼市冬天的味道。

然而，许多对房地产市场仍抱有很大幻想的人可能没有想到，当北方、广州和深圳的第一个上帝盘子变冷时，你是最后一个飞刀的人。

六月下旬的一个深夜，一个朋友问我是否想摇奖。

第二天，我在银行的信用额度里碰见了他。因为那天排队的人太多，我的朋友很晚才收到报告。那天雨下得很大。当我离开的时候，我不知道伞被挤压在哪里，所以我在路上带着我的车。

乘客座位上有一本《房地产周期》，我带着尴尬的微笑把它扔进了后座。

同一天，据说在深圳南山区婚姻登记处离婚买房的人排起了长队。

在“打印5公里无房证”、“婚姻登记处办理离婚购房”的情况下，深圳官员不得不辟谣:“打印5公里无房证”、“婚姻登记处办理离婚购房”等信息，涉嫌恶意夸大或歪曲事实扰乱我市房地产市场秩序。

但此时，中国资源城三期已成为全国闻名。要不是深圳的官方传言及时，它早就冲出亚洲走向世界了。

这些图片来自互联网。

根据华润置地发布的数据，共有6776名客户获得了有效的“诚信注册号”。在华润城三期，预售了741套房子，平均每套9户。

问题是，这不是一道普通的菜，能排队的人必须是至少有1000万净资产的富人。

你知道，总共有741栋房子，平均价格是85500元/套。总价为728万元，最高值为1683万元。

这还没有完成。如果你想买房子，你必须先付200万元人民币。

尴尬的是，这些千万富翁甚至亿万富翁花费数百万美元买房子，甚至可能看不到样板房。由于人太多，华润置地不得不宣布参观样板房的名额已经满了。

据了解，华润城三期总价格为85亿元，超过了当时2400家上市公司的市值。在a股暴跌三个月后，这个数字只会增加。

根据《深圳统计年鉴》，2016年深圳员工平均工资为8.98万元。根据这些数据，购买华润置地三期的房子需要大约100年的工资。

最后，我的朋友无法摆脱这个号码。后来，有几天我很不高兴路过华润三都。他没想到花了这么多精力，最后他没有被幸运的上帝照顾。他觉得自己一下子损失了数百万英镑。

他没有想到几个月后，深圳的在线红盘华润三号会陷入困境。

9月17日，华润三期再次获得预售证书，项目批准预售2套住房和1套公寓。

555栋房屋，4035人认购。相当于1:7.2的胜率。与731新政之前741所房子的成功率为9.1，申请人数为6776相比，受欢迎程度有所下降。

公寓没那么幸运。

该公寓产品主要有40㎡、50㎡、60㎡,共676套，平均价格约为84999元/㎡。备案价格与带装修的住宅楼基本相同。房间是在9月28日选定的。

据说，华润置地最初预测公寓将会像住宅一样受欢迎，并且已经做好了中彩的准备。但是这次，他们失望了。

因为开局并不理想，有传言说开局只是三个人才造成的三级联动。

将近一个月过去了，华润三号的公寓仍在出售。

以前，这是不可想象的。对华润而言，他们是甲方的传奇之父..在过去的几年里，他们在深圳卖了房子，只有中介和购房者向他们索要股票。

资料来源:秦朔朋友圈，房地产市场标题

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