裁员、拍卖和出货！当寒冷的冬天到来时，没有一家房地产企业能够幸免

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资料来源:边肖兰州市:王迪；凤凰网房地产金融系列报道

如果你不能控制局面，错过机会也不是坏事。

-沃伦·巴菲特

“裁员门”和“拍卖潮”刚刚停止，领先的房地产企业降价出售房屋的消息层出不穷。饱受“乱世”之苦的房地产市场正在变革中向前发展，它能否“生存”似乎是薛定谔对房地产企业的选择。

9月26日，厦门万科白鹭县推出107套特殊别墅，面积89-110平方米的联排别墅，原价为500万元，但现价为278万元。有一段时间，厦门万科以50%的价格出售房子的消息传遍了整个地产界。当喊“活”的万科带头时，可以说一石激起千层浪。

事实上，万科“五折卖屋”事件只是房地产企业“降价潮”的一个缩影。与此同时，恒大的促销活动:住宅折扣可高达74%，碧桂园还宣布在江西、上海、景德镇等城市进行价格调整。此外，广州市中心的一家房地产公司在中秋节期间推出了售房送车活动。

“山雨欲来风满楼”，领先的房地产企业仍然是这样。这是否意味着房地产市场的转折点已经到来？

“领先的住宅企业将率先降价，这将加剧市场预期的逆转。它的作用就像是房地产市场的风向标，既可以买进，也可以不买，这意味着行业环境和氛围的巨大转变。中小型住宅企业的压力急剧增加，连锁反应应该是，预计这意味着该行业的转折点已经到来。”大中华购物中心联盟主席助理白文熙在接受凤凰网房地产记者采访时说。

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断臂求生？

据凤凰地产介绍，市场低迷、快速复苏和资金撤出已成为本轮房企降价的主要原因。

据了解，厦门万科鹭鸟县项目于2017年10月30日首次开业。有204栋联排别墅，面积89-187平方米，精装交付，平均价格为48500元/平方米，起价450万元。然而，近一年来，只有不到100栋联排别墅售出。

关于厦门万科降价销售，业内人士表示，由于厦门楼市下行趋势，以及项目位置偏远，降价销售成为万科的无奈之举。

就两次开盘而言，除了价格下降，万科还取消了精装修、停车位和电梯，以加快销售速度，缩短交付周期。交货标准降为空白交货，价格相应降为总价275-300万元。即使不包括精装修和停车位，降价幅度也高达30%。随之而来的影响也非常明显。降价后，白鹭县开张了，206套马上就卖完了。

就利润而言，2016年6月3日，厦门万科鹭鸟县以每平方米22000元的底价赢得拍卖，该底价后来由万科和首开共同开发。如果按278万元/套计算，一套89平方米的房子相当于每平方米3.1万元。现在卖出这个价格不是损失，但是根本没有多少利润。

“企业将根据市场情况调整管理费、运营成本和结算周期，因此它们将对利润反映产生影响，但它们将相对平稳，短期内不太可能出现亏损。”白文熙分析道。

根据万科发布的2018年半年度报告，上半年万科实现销售额3046.6亿元，营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；上市公司股东应占净利润91.2亿元，同比增长24.9%。随着业绩的提高，万科的净负债率和资产负债率近年来达到新高。

据了解，今年上半年，万科的净负债率为32.7%。尽管在行业中处于较低水平，但其增速明显高于2017年8.8%的年度报告。即使与去年同期的19.61%相比，也有很大的增长。与此同时，万科的资产负债率同比增长0.72%，达到84.70%。

在今年6月的股东大会上，万科抛出了“去房地产”的理论，但就今年上半年而言，房地产业务营业收入占总收入的比例仍然很高，达到96%。虽然万科也在积极加快物流等多元化配送，但在短期内，其主营业务仍难以摆脱主营房地产业务的影响。

此外，部分城市取消货币化安置政策，影响了三、四线城市的房企，成为本轮房价调整的另一个原因。

今年6月以来，工棚改革审批权限“一刀切”的消息已经在市场上传开，这说明地方房企在工棚改革三、四线的贷款已经收紧了“去杠杆化”。10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造，要求商品房存量不足、房价上涨压力大的市县尽快取消优惠货币安置政策。

据了解，由于此前的布局大多依赖于三、四线城市，碧桂园在上饶、江西、上海远郊、合肥、景德镇、漳州等地都有不同程度的降价，这与碧桂园和上半年度报告强调的销售节奏放缓相一致，也是应对政策市场变化的积极选择。

除三、四线城市外，恒大还将降价范围扩大至厦门、合肥、成都、包头等一些热门二线城市。此前，恒大在2月推出基础建筑八八折促销，这原本是在销售淡季，反映出恒大迫切需要提高成交率。

“房地产是一个强劲的循环产业。这一轮由去库存化驱动的市场已经走到了尽头。紧缩改革和去杠杆化导致的市场预期已经减弱。这对于以市场为导向的住房企业来说非常敏感，一些绩效目标也面临压力。高杠杆率和高度依赖二级以下城市的企业，已成为通过降价推动去转型的“龙头大哥”一家投资机构在接受凤凰地产采访时表示。

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华丽表演背后的资金饥渴

尽管开发商已经尽了最大努力:折扣、促销和出货量已成为当地房地产市场的主旋律，但对许多房地产开发商来说，刚刚过去的国庆假期可谓“酷”，整体促销效果并不明显。

一线和二线城市的商品房交易继续萎缩。大多数时候，北京和深圳一天只卖几十台，三线和四线城市都不太乐观。据统计，10月2日至6日，北京共售出51套住房，平均价格约为每平方米4万元；10月1日至6日，深圳共售出191套新房，平均价格约为每平方米5.4万元。这些数据不是孤立的。根据中央参考研究所的数据，9月份监测城市的商品房交易量同比分别下降了7.3%和0.5%，而库存同比增长了9.3%。

与“金九银十”的惨淡交易相反，房地产企业前九个月的销售业绩“蒸蒸日上”。数据显示，2018年前9个月房地产企业销售目标平均完成率为74.7%，比1-8月高9.5个百分点，年度目标能够实现。销售额超过1000亿，住房企业增加到19家。其中，碧桂园、恒大、万科销售额均超过4300亿元，碧桂园以5529.3亿元排名第一。

虽然利润呈现出可观的趋势，但住房企业的财务压力不可低估，现金流已经成为住房企业安全边际的最重要部分。“钱袋”收紧的最直接表现是，据统计，截至9月底，今年土地拍卖数量约为888宗，达到历史最高水平。今年前三季度，全国300个城市共举行446次房屋拍卖，总规划建筑面积5645万平方米，是2017年全年的1.8倍。

此外，融资渠道紧张、债务偿还压力迫在眉睫、债务高企正成为压垮房地产企业的最后一根稻草。根据同策研究院的监测数据，2018年7月，40家典型上市房地产企业完成融资541.21亿元。其中，前7个月的融资额相当于2017年下半年的融资额。

随着还款高峰期的临近和金融去杠杆化引发的债券市场集中债务违约潮，中小房地产企业正面临“生死之年”。根据海通证券的报告，2018年现有房地产债券的偿还规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，2019-2021年的偿还规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元。负债规模是前所未有的。

“对于企业管理来说，现金流量比利润更重要，因为现金流量关系到企业的生死。住宅企业的特点是结算和利润滞后于销售和现金流入。因此，当前的降价可能会影响未来逐渐进入结算期的利润，而对当前的利润影响不大。”一家投资机构在接受凤凰地产采访时表示。

《春江水暖鸭》的先知，当领先的房地产企业率先降价换取市场，从而迅速抽回资金时，“活下去”不再是空的口号，对于“生存欲望”不断增强的房地产企业而言。

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