警惕房地产市场风险！银行保险监督管理委员会谈论警告一些信托公司

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近日，银监会相关部门负责人表示，为加强房地产信托领域的风险防控，银监会近日对部分房地产信托业务增长过快、增幅过大的信托公司进行了采访警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

银监会对这些信托公司提出了五项要求:

一是要求信托公司增强大局意识，严格执行“留而不投机”的总体要求，严格执行房地产市场监管政策和现行房地产信托监管要求；

二是提高风险管控水平，确保业务规模和复杂程度与自身资本实力、资产管理水平和风险防控能力相匹配；

三是提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳步发展；

四是控制业务增长率，将房地产信托业务的增量和增长率控制在合理水平；

五是提高委托管理能力，积极优化房地产信托服务模式，为房地产企业提供专业化、特色化的金融服务。

该负责人表示，这些措施将有助于遏制房地产信托业务的过度增长，促进信托公司回归原点，优化结构，有效转型，促进房地产市场稳定健康发展。

房地产业务是信托业投资的重要组成部分，其比重正在上升。截至5月底，房地产信托资产余额为3.15万亿元，占全部信托资产余额的14.00%；与年初相比，增长1665.97亿元，同比增长15.15%。从2018年6月至今年6月，房地产信托月度成立规模连续13个月位居集合信托首位，成为支撑信托公司发展的重要支柱业务。

根据去年的数据，虽然信托业的整体规模大幅下降，但房地产信托的规模却呈现出逆势上升的趋势。

从五大领域在基金托管业务余额中所占的比例来看，2018年第四季度末的排名是工商企业、金融机构、基础产业、房地产业和证券市场，均超过10%；2018年第四季度，五大领域是工商企业、房地产、金融机构、基础产业和证券市场，其中房地产占20.03%。

“对开发商来说，银行贷款受到限制，国内债务融资受阻，海外融资成本越来越高。目前，通过房地产信托融资是最佳选择。”一家信托公司的负责人告诉英国《金融时报》记者。

一些信托公司的房地产信托业务发展迅速，一些房地产信托业务存在一定的合规问题和潜在风险，这引起了银监会的高度重视。

事实上，今年5月，中国银行业监督管理委员会还发布了《中国银行业监督管理委员会关于开展“巩固治理混乱成果，推进合规建设”工作的通知》(以下简称“23号文件”)，要求加强对违反房地产行业政策的各种混乱行为的检查和处罚。其中，明确禁止信托领域的各种业务违规行为，要求巩固以往的混沌整顿成果，防止混沌反弹。该文件对房地产信托的有序发展产生了深远的影响。

第23号通知规定，禁止信托公司直接向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不佳、资本金不足的房地产开发项目，或通过“股权投资+股东贷款”和“股权投资”方式融资。+债权认购后，应收账款和特定资产的收益权变相提供融资；为房地产企业直接或变相支付土地出让金提供融资，直接或变相向房地产企业发放流动资金贷款；违反法律法规向地方政府提供融资的；违反规定要求或者接受地方政府及其所属部门提供的各种形式的担保；违反规定，资产负债表内外的资金直接或间接投资于限制或禁止的领域，如“两高一盈”。

相信此次访谈也是为了指导23号文件的实施。上述银监会相关部门负责人指出，23号通知下发后，社会反响积极、良好，特别是引起了信托机构的关注，对规范和整顿房地产金融市场的混乱，抑制资金向房地产企业的过度流动起到了很好的引导作用。通过这次采访，我希望信托公司能够增强大局意识，严格执行“禁止炒房”的总体要求，严格执行房地产市场监管政策和现行的房地产信托监管要求。

在监管更加严格的背景下，6月份，曾经引领集体信托市场的房地产信托成立规模开始大幅缩水。受益信托数据显示，虽然6月份房地产信托发行规模较5月份增加了43.8亿元，但成立规模明显下降。6月份房地产信托成立规模为465.83亿元，比5月份的693.44亿元少227.61亿元，下降32.82%。这一趋势在6月的最后一周更加明显。房地产信托融资规模34.72亿元，比上个月下降35.10%。房地产信托收缩的迹象已经初步显现。

上述信托公司的相关负责人表示，一系列政策的总体目标是落实“不留投机倒把”的要求。“为了确保实体经济的健康发展，监管部门已经对金融业的某些方面进行了放松，但在这种环境下，收紧房地产融资和抑制大规模房地产业务需要更多的窗口指导。”此外，他强调，这种效应在采访后会更快出现。“一些采访要求，今年房地产信托的规模不应超过6月底的规模，房地产公司的并购也被视为房地产项目，也受到窗口指导的影响，全部暂停。这样，将房地产视为“关键事件”的信托公司所承受的压力是可以想象的，它们很可能无法完成相应的业绩目标。”

监管机构对房地产信托和投资的更严格要求也反映在其他方面。自今年年初以来，地方银行和保险监管机构对房地产领域信托公司的违规行为进行了罚款。3月7日，广东金融信托被广东银监局罚款220万元，其中包括“非法房地产业务”；3月22日，北方国际信托因“非法发放房地产自营贷款”和“非法使用信托资金发放房地产贷款”被天津银监局处罚；5月23日，中融信托因“发展房地产信托业务不慎”被黑龙江银监局处罚。

上述银监会相关部门负责人表示，今后将把对信托公司的预警和引导作为一项正常工作，并根据房地产市场的发展变化适时进行政策通报，以促进信托公司沿着正确的轨道稳步发展。

来源|金融时报

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