银环射击！监管和提升房地产市场的非法资金:发行了30多张罚单

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资料来源:Times.com证券。

最近，一些房地产市场和土地市场的热点交易引起了监管部门的关注，对流入房地产市场的非法资金的监管再次升级。

据《证券时报》记者从银监会公开信息统计，自4月(4月1日~ 5月20日)以来，仅50天，在银监会发布的223份罚款中，就有32份罚款涉及非法“输血”房地产，罚款总额为1068.8万元。

中国银行业监督管理委员会近日发布通知称，将整顿房地产市场融资混乱局面，进一步收紧银行和信托等融资渠道。然而，在央行最近重新审视“保持货币供应主阀良好”的背景下，流向房地产的“水”可能会受到严格控制。《证券时报》记者采访的业内人士认为，如果房地产融资的混乱局面得到纠正，住房企业的资金可能会再次收紧，一些住房企业将面临资金短缺的约束。然而，一些来自房地产企业的人士告诉记者，监管部门主要是为了规范金融业务和防范金融风险，这对房地产企业的正常融资影响不大，因为违规行为并不多。

非法输血不动产被罚款

在上述罚款中，上海、天津、青岛、河北、重庆、大连、黑龙江等地的15家金融机构被列为罚款对象。除了一些全国性的股份制商业银行和地方商业银行，三大国有银行的地方分行，包括建行、交通银行和邮政储蓄银行，也被罚款。

主要违法事实(案件原因)包括部分银行对资金不足的房地产项目发放贷款、非法贷款用作土地拍卖保证金和土地出让金、违规发放个人住房贷款、违规发放“假抵押”贷款、未严格执行商品房贷款首付比例、信用卡持卡人使用信用卡购房等。一些信托公司非法发放房地产自营贷款，信托基金非法发放房地产贷款等。

在这32张罚单中，罚单金额最大的是上海农村商业银行宝山支行，该行因2017年非法发放贷款被责令改正，罚款总额为228.8万元，这笔贷款被用作土地拍卖保证金和土地出让金。

此外，中国民生银行重庆分行内部控制管理不严，导致信贷资金非法流入房地产企业；贷款转让；他因在签发银行承兑汇票时未能尽职调查交易背景而被罚款90万元。平安银行青岛分行因非法将信贷资金流入资本市场和房地产市场、挪用信贷资金、贷款前未尽职尽责被罚款90万元。中国建设银行沈阳大东支行因在个人住房贷款中存在虚假银行流动资金、未按建设进度发放固定资产贷款被罚款80万元。

值得注意的是，上述罚款的原因是银监会近期要整顿的房地产融资混乱之一。

5月17日，中国保险监督管理委员会(以下简称“中国保监会”)发布《关于开展“巩固治理混乱成果，推进合规建设”工作的通知》，要求银行业和非银行业金融机构按照相关要点进行整改，突出处罚和责任追究，其中不少涉及房地产行业融资混乱的整改。

其中，对银行机构的整改包括:表内外资金直接或变相用于土地出让融资；不严格审查房地产开发企业资质，非法向“四证”不全的房地产开发项目提供融资的；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金被挪用购房；资金通过影子银行渠道非法流入房地产市场；M&A贷款和经营性房地产贷款等贷款没有得到认真管理，资金被转用于房地产开发。

非银行领域的整改包括:信托公司直接为“四证”不全、开发商或其控股股东资质不佳、到位资金不足的房地产开发项目提供融资，或通过股权投资+股东贷款、股权投资+债权认购不足后、应收账款、特定资产收益权等方式。；为房地产企业直接或变相支付土地出让金提供融资，为房地产企业直接或变相发放流动资金贷款。金融资产管理公司未能执行房地产业务的各项政策和监管要求。金融租赁公司非法经营房地产业务。

今年3月，住房企业融资规模大幅反弹，其他债务融资、信托贷款融资和国内银行贷款融资分别增长464.84%、382.04%和67.21%。

住房企业的资金又收紧了

业内人士认为，今年3月以来房地产市场的“小羊春”是原因之一，而近期二线城市土地市场的繁荣也与房地产企业的资金宽松有关。

这也反映在住房企业的资金来源数据中。根据国家统计局的最新数据，1-4月，房地产开发企业收入52466亿元，同比增长8.9%，增速比1-3月高3个百分点。其中，国内贷款8955亿元，同比增长3.7%；利用外资34亿元，同比增长1倍；自筹资金15687亿元，同比增长5.3%；存款和垫款17249亿元，同比增长15.1%；个人住房抵押贷款8031亿元，同比增长12.4%。

从4月份住宅企业融资规模来看，虽然环比有所下降，但与去年相比仍处于较高水平。据同策研究所统计，4月份40家典型房地产企业融资总量中，债务融资占90%以上，其中发行公司债券融资占60%以上。

但4月份，除企业债券融资总额同比增长20%外，其他债务融资(占14.25%)、信托贷款(占10.00%)和国内银行贷款(占4.27%)均下降50%以上。

值得注意的是，无论是从1月到4月，住房企业到位资金利用外资同比增长一倍，还是4月份住房企业发行的17只企业债券中有15只为美元高级票据或债券，海外融资在海外融资成本居高不下的背景下仍保持快速增长，反映出国内融资形势仍不明朗。

根据同策研究院的数据，今年4月，中国恒大发行了6只企业债券，融资规模总计30亿美元，票面利率为9.5%~10.5%。当代地产2021年到期的3亿美元优先债券的票面利率为12.85%，融资成本最高。

在这种背景下，银监会是否整顿了住房企业的融资混乱，这意味着住房企业的资金进一步收紧？

同策研究所张宏伟在接受《证券时报》记者采访时表示，预计一些异常合理的融资渠道，如过度杠杆或部分渠道业务，可能需要进一步整改，短期内可能会对部分杠杆率较高的企业产生影响。此外，房地产企业在资本市场上的股价再次下跌，一些企业此前的股权质押问题暴露出来。在这两种情况下，一些企业可能会遇到一些财务压力。

但张宏伟强调，当前的市场周期运行特点和经济环境决定了整个房地产市场的调控政策水平和企业融资环境仍然相对稳定。

“有，但不是太多的非法融资案件，整顿混乱对住房企业的影响不是太大。监管部门主要希望进一步规范金融业务，防范金融风险。最紧张的融资环境已经过去。住房企业仍然可以得到他们应该得到的，但是他们仍然不能得到他们不能得到的。从监管的角度来看，能流出的东西还是会流出，如果不能流出，房地产企业就拿不到。”一位来自房地产公司的人士表示。

一些业内人士告诉记者，水将不可避免地通过各种渠道流出，因为金融机构离开房地产，其收入也会受到影响。一位信托公司的人士告诉记者，信托的财产就是要有高收益的产品，而房地产有相对较高的利润，可以承受高成本的资金，并且与信托有很高的匹配性。通常，房地产占信托业务收入的一半以上。

值得注意的是，监管部门最近一直密切关注房地产企业的财务状况。光明地产、太和集团、金科有限公司等多家上市房地产企业收到了交易所的询证函，其中很多涉及财务状况、盈利能力和偿债能力。

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