这个房地产市场的预警信号是开着的，这关系到买家和开发商

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资料来源|广宇方土市场

边肖|刘广玉

房地产的趋势最近有变化吗？肯定有很多人有这种感觉。说实话，大风向从未改变，如果房子是用于居住，而不是用于投机，风险也不会改变。你为什么有这种感觉？一大原因在于一城一策的灵活性和可扩展性。许多城市认为监管已经放松，所以随着房地产市场的复苏，它们被大肆炒作，最终遭遇监管的升级和加码，这让我们感觉风向又回来了。

事实上，我们本可以希望房地产市场出现一场适度放松的戏剧，但如果我们不这样做或不死，我们就要求它。

2018年，中国房价收入比达到创纪录的8.3，超过了7.5的合理区间上限。中国房价与收入的偏差为22%，并且存在本地房价泡沫。上海宜居房地产研究所于2019年5月21日发布《中国房价收入比分析及国际比较研究报告》，提出上述警告。

今天我们不谈房价泡沫，但随着房价收入比的预警，5月25日，在清华大学主办的“2019清华五道口全球金融论坛”上，中国银监会表示，金融业的开放是大势所趋，不会止步或倒退。然而，在鼓励金融对外开放的同时，我们应该特别注意海外资金的大量流入和流出以及过度投机。坚决避免房地产和金融领域的过度泡沫。

过度的房地产和金融泡沫被突显出来，这事实上与上述房价收入比预警高度一致，信贷紧缩是一个高概率事件。

然而，在过去的几个月里，根据该研究所的数据，从今年1月到4月，住房企业的融资规模接近8500亿元。2019年，房地产企业一手借钱，一手买地，蜂拥进入阳春这个小窗口的市场。2019年4月，中国首笔住房贷款平均利率为5.48%，较上月下降8个基点，首笔住房贷款平均利率连续5个月下降，低于去年同期，未来整体利率可能继续下降。这是房地产企业和购房者的一大景观。但这一切在4月19日之后戛然而止。

随着国家重申住房不应被投机，住房和城乡建设部及其他部门对房价过热的城市发出预警，一切都发生了变化。五月份的数据可以再次看到。

在监管当局的警告和监管下，抵押贷款的平均利率连续几个月下降，然后在5月份许多地方上升。北京、深圳等一线城市的抵押贷款利率暂时保持稳定。本轮抵押贷款利率上升趋势主要集中在二、三线城市，本次监管部门点名的城市主要是二、三线城市。在严格控制下，许多金融机构都被罚款。据公开资料显示，从4月1日至5月20日，仅50天时间，当地银监局就开出了223张罚单，其中有32张罚单涉及房地产的非法“输血”，罚没总额约为1069万元。

作为购房者，房地产的整体情况越稳定，就越有利于在良好的环境中买到满意的房子。由于房地产投机者的干预减少，购房者变得更加理性。不要问你是否应该买它的问题。既然你不想投机，这意味着你不会阻止买家买房，但会打击房地产投机者。虽然抵押贷款利率提高了，但更多的是由于金融风险。购房者应该从长计议，毕竟庞大的市场不可能得到充分的照顾。

然而，企业的问题刚刚到来。自今年2月底以来，监管部门已四次公开提及房地产金融风险。到目前为止，房地产企业面临的压力也越来越大，即使表现良好，也很难将债务风险隐藏在背后。风统计显示，2018年共发行房地产企业债券190只，总发行规模2435亿元，同比增长177%；2018年，共发行房地产资产支持类产品265种，总发行规模2802亿元，同比增长74.4%。近年来，房地产开发资金逐年增加，房地产金融风险的防范被置于前所未有的位置。

《中国经济周刊》援引一位研究员的话称，“目前的风险主要集中在房地产企业，自去杠杆化政策以来，这些企业从未降低过杠杆率。他们中的一些人仍然乐观地认为，他们将通过赌博赢得政策，最终房地产将被用来拯救市场。但事实上，决定趋势的不是政策，而是房地产时代已经过去了。”房地产企业的老板们也依靠财务杠杆来实现高速增长。然而，整个房地产行业呈现出不同的景象。随着债务偿还高峰期的到来，许多房地产企业不堪重负，甚至直接被高额债务压垮。

哪些企业处于债务的顶端，甚至走在资金链断裂的风险边缘，我们将关注更多的未来住宅企业，逐案分析整个行业面临的市场环境变化。

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