去房地产！这个地方开了第一枪，影响有多大？

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资料来源|国家经济战略

边肖|开封

一个强壮的人折断手腕总是需要很大的勇气。

最近，海南推出了“去房地产”的第一枪。根据当地规定，建议开发商有偿收回现有住宅用地，同时鼓励将现有商品住宅用地改为工业项目建设用地。

房地产是旅游岛外海南的另一个象征。海南对房地产的依赖多年来一直是中国最高的，而三亚的房价收入比甚至超过了北京。

在这种背景下，海南愿意退还土地和资金，这表明“去房地产”不只是说说而已。

然而，对一个强壮的人来说，折断他的手腕是不容易的。海南的“去房地产化”会带来多大影响？省市会有复制吗？

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房地产有多依赖？

海南，在中国房地产史上，是一个极其高频的存在。

20世纪90年代，海南的房地产泡沫破裂，留下了“天涯海角未完成的建筑”的传奇。海南的房地产泡沫，以及温州、鄂尔多斯和其他房地产市场，已经急剧下降，成为中国房地产史上为数不多的另类模式之一。

2006年后，海南旅游岛的定位进一步明确，上一轮房地产泡沫遗留下来的历史问题得到清理，海南房地产市场重回正轨。由于自然和不可再生的海景资源，海南已成为外国人云集的投资高地。

正因为如此，海南成为中国房地产依存度最高的省份，而三亚的房价一度超过广州，房价收入比超过北京，成为三、四线城市中最大的异常现象。

2018年，海南的房地产依存度(房地产开发投资/国内生产总值)高达35.49%，居中国各大省之首，也是中国唯一一个房地产依存度超过30%的省份。相比之下，排名第二的重庆对房地产的依赖度仅为20.9%，而经济规模最大的广东省只有14.8%。

具体到城市，三亚和海口也是中国房地产依存度最高的城市。2018年，三亚的房地产依存度高达67.7%，海口为40.3%，一线城市深圳仅为10.6%。

你知道，这是海南严格监管的结果。

2017年，海南对房地产的依赖度高达46.01%，三亚高达100%。与前一年相比，2018年大幅减少。

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全球限购:房地产市场监管的力量

房地产市场监管没用吗？海南提供了一个现实的案例。

2018年4月，海南实施了全球采购限制。历史上最严格的房地产市场监管出台后不久，房地产市场下跌，经济增长率不可避免地受到影响。

2018年，海南国内生产总值4832.05亿元，同比增长5.8%，比2017年7.0%的经济增长率低1.2个百分点。

其中，房地产成了最大的拖累。

2018年，海南固定资产投资下降了12.5%。其中，房地产开发投资下降16.5%，非房地产开发投资下降8.4%。

全省住房销售面积1432.25万平方米，同比下降37.5%；住房销售达到2083.29亿元，同比下降23.2%。

近40%的销量下滑，排在全国前列，全球限购可谓是一场血雨腥风。

2019年，房地产的下滑趋势正在加剧。2019年1-2月，海南房地产投资增速为-35.3%，居全国第二低。

因此，正如凯在《全国房价收入》一文中所言，楼市调控是否有效，不仅取决于政策能否利民，还取决于楼市调控能否坚持到底。

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一个壮汉摔断了手腕:去房地产有多难？

房地产推动经济，土地销售收入支持金融，这是房地产依赖高烧的根本原因。

同样，正是由于房地产依赖和土地金融依赖的存在，“去房地产化”才变得极其困难。

首先，一旦房地产放缓，显然会拖累短期经济。2018年海南限购后，经济增长率从7%降至5.8%。根据当地统计部门的分析，如果剔除房地产行业，海南的经济增长率将提高到7.6%。换句话说，房地产对经济增长的拖累是1.8个百分点。

第二，去房地产将不可避免地面临税收下降和土地财政下降的影响。就税收而言，2017年海南的房地产税占49%，几乎相当于全国的一半。三亚的情况更为严重。2018年上半年，三亚市地方税收收入约为50.31亿元，其中房地产税收占60%以上。

第三，房地产产业链很长，受房地产影响的不仅仅是房地产本身。房地产之所以被视为增长的利器，是因为它不仅具有强大的拉动作用，还能带动建材、家电家具、抵押贷款服务等40多个行业的发展。

正因为如此，房地产不仅是经济繁荣时期刺激更快增长的武器，也是经济低迷时期稳定经济增长的利器。

然而，房地产也有负面影响。无论是挤压其他行业、高房价对社会的影响，还是金融风险的积累，都表明房地产依赖是一把双刃剑，很容易伤及自身。

因此，套用一句话来说，去房地产等于是一个内向的改革，不仅是一个强壮的人打破了他的手腕，但也积极削减肉。

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海南启示:去房地产能成功吗？

房地产依存度最高的省份率先吹响了“去房地产化”的号角，就连政界人士也发表了“海南不能成为房地产加工厂”的强硬声明，具有强烈的信号意义。

然而，海南有勇气打破一个强壮男人的手腕，并且更有勇气在转变中大步前进。一年来，海南自由贸易港、自由贸易区、国际旅游岛、赛马等政策不断实施，形成了对海南长远发展的有力支撑。

这年一月，马云给海南写了万言:

以香港为基准，超越香港。

原因是香港是工业化贸易的主要成果，而海南可以成为数字贸易的先行者。尽管马云一直以“人才洞”著称，但海南要超越香港几乎是不可能的，但在这种预期的背后，海南有转型的潜力。

然而，海南能坚持下去吗？

就在海南出台“退地还钱”政策的前几天，R&F董事长李思廉曾说:

"海南岛今年肯定会有100%放松的消息."

无论这只是个人的猜测，对调控趋势的预期，还是内部消息，人们都心存疑虑。

不仅仅是海南，中国有多少省市可以放弃对房地产的依赖？

答案显然不乐观。

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