明年房地产市场的趋势是什么？中国社会科学院警告说，这10个城市的房价可能

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2020年房价会上涨还是下跌？每个能源级城市的房地产市场会呈现什么趋势？

近日，中国社会科学院财经研究所住房大数据项目组于2019年11月发布的《中国住房市场发展月度分析报告》(以下简称《报告》)预测，2020年重点城市住房市场总体将先抑后稳，房价有望实现软着陆。《报告》还指出，抑制住房投资投机的方向今后将保持不变，但调控政策将面临边际宽松。

值得注意的是，该报告对北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台和威海等10个城市发出了“总体下降”警告，对深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡和宁波也发出了“总体上升”警告。

中国社会科学院财经研究所住房大数据项目组组长邹在接受《国家商报》记者采访时表示:“潍坊预警预报系统目前仅提供三个月内的短期房价预警预报，并不支持北京等城市的网上传输。做出判断，房价明年可能会全面下跌。”

核心城市的房价已经停止上涨并趋于稳定

在《报告》中，反映全国24个核心城市房价综合变化的潍坊核心指数显示，一线城市中，广州、北京和上海的房价相对较低，在第一季度略有反弹后开始下降，只有深圳在2019年上半年继续保持上升趋势。监测数据显示，过去一年，广州房价下跌3.37%，北京下跌3.99%，上海下跌0.81%，深圳下跌5.58%。

看看10月份的环比变化，北京环比下降1.33%，在一线城市相对较快，降幅略高于上月。

上海中原地产市场分析师卢文熙对《国家商报》表示:“一线城市的分化与政策有关，北京、广州和上海的楼市调控政策保持不变，因此市场有望保持稳定，成交量和价格走势相对稳定。相比之下，深圳最近推出了一系列政策，如人才政策和特色社会主义示范区的概念，提高了效益。因此，深圳的房价一直在稳步上涨，并走出了不同的市场。”

在准一线城市中，苏州房价快速上涨，去年累计上涨20.71%；天津和重庆相对不景气。过去一年，天津下降了3.78%，重庆下降了2.55%；杭州房价基本稳定，累计小幅上涨0.66%。

超过一半的二线城市在稳步上升，长江三角洲的宁波、南通和无锡、东北的沈阳、哈尔滨和长春的房价同比上涨，昆明和厦门的房价也在上涨。根据住房指数监测，二线城市的平均房价同比增长1.647%。其中，宁波增长10.41%，沈阳增长9.79%，南通增长9.18%，昆明增长8.20%，厦门增长8.15%。

值得注意的是，三线和四线城市的分化更加严重。根据这份报告，衰退城市的数量正在逐渐增加，但有些城市的增长仍然过快:临沂、南阳、唐山和洛阳分别增长了32.87%、20.26%、20.06%和12.66%。由于一些三、四线城市房价的上涨可能依赖于地方隐性债务的增加，因此存在未来下跌的风险。

对于实力雄厚的二线城市，卢文熙认为，长三角一体化政策对该地区的投资有很大的支持作用。在这种预期下，投资集中在上海周边地区，一些没有政策抑制的城市交易相对活跃。由于一线城市短期内不可能放松政策，从投资角度来看，二线城市有更多的机会。然而，不属于城市群或都市地区的三线和四线城市可能会遇到某些压力。如果他们的竞争力不强，他们的购买力就会很弱。尤其是三线、四线建设的一些“新城”供给较大，需求可能更依赖于外部城市的需求溢出。

预计主要城市的房价将“软着陆”

根据基于大数据和专家评估的技术分析，该报告预测，2020年重点城市的房价有望实现“软着陆”，但少数城市仍有快速上涨或下跌的可能性。

邹华林强调，“报告中的房价“软着陆”是指先抑后稳”。

就城市类型而言，一线房价一般先被抑制后稳定，有些可能会上涨；二线城市有起有落，但不太可能会有大的起伏；三线和四线城市普遍下跌。然而，对于一些市场起步较慢的三线和四线城市来说，在货币化的余热帮助下，房价可能仍会上涨。

对此，潍坊大数据已警告部分城市:北京、天津、廊坊、保定、张家口、漳州、青岛、济南、烟台和威海等10个城市“普遍下滑”；深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡和宁波正在“全面崛起”。

邹对此解释说:“预警把大起大落分为三个等级，即总体下降与总体上升、快速下降与快速上升、急剧下降与大幅上升。“总体下跌”属于最低水平的下跌预警，“总体上涨”也是如此。”

对于重点城市房价短期下跌的主要原因，《报告》分析，一方面，经济增长下滑将导致城市化动力减弱，2019年第三季度国内生产总值同比增速将降至6%，城市人口吸引力将相对减弱，部分居民对住房市场的短期信心也会受到影响。 从而使房地产市场的预期发生微妙的变化，短期的主流房价预期将从谨慎的乐观转变为有限的悲观。

另一方面，三线和四线城市房价的上涨可能取决于地方隐性债务的增加。在本轮房地产繁荣周期中，价格上涨持续时间较长，整体涨幅巨大，板块旋转明显。自2019年以来，随着越来越多的三线和四线城市加入房价下跌的行列，这意味着始于2015年底的当前房地产繁荣周期已经结束。

对此，卢文熙指出:“这样的城市监管政策不多，所以从投资的角度来看，资金流向监管少、机会多的地方。房地产繁荣确实可以促进基础设施建设和投资，但当买家和投资者过多时，仍然存在一些风险。当市场遇到波动时，这种驱动力就是市场的不确定性。因为投资是主要目的，一旦产生下跌预期，就可能引发大量抛售，扩大市场波动范围。”

然而，《报告》也强调，虽然经济增长率有所下降，但经济增长的内生驱动力依然存在，房价仍有一定支撑。住房调控政策已基本见底，调控政策和融资条件有可能略有改善，这可能共同导致房价软着陆。

由于中国房地产市场的地区差距较大，发展极不平衡，在先抑后稳的大背景下，不能排除局部快速上涨或下跌的可能性。

“大都市地区的城市仍有稳定的市场空，但一些过度投机的地区可能需要关注。此外，一市一策的监管也需要关注近期涨幅过大的城市。一些地方政府也将面临监管压力，监管政策可能会下降的可能性也不会被排除。卢文熙指出。

来源/国家商业日报

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