最新标准！多银行监管人通知:房地产信托的发行标准已经确定！

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据《证券时报》7月20日报道，监管部门统一了因监管频繁而成为前沿的房地产信托业务发布标准:从现在起，监管部门只同意符合以下条件之一的房地产信托业务注册(包括预注册/重新申请预注册/补充预注册):

首先，项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质；

第二，项目公司不具备二级资质，但直接控股股东(必须持有项目公司50%以上(不含50%)股权)具有不低于房地产开发的二级资质。

不再适用:“项目公司不具备二级资质。如果项目公司的所有权结构100%由全线控制，则只允许渗透到第二层(即项目公司的祖父层)。控股股东不低于房地产开发二级资质。”标准。

一家大型信托公司的相关业务负责人表示:“我公司已经收到上述通知，一些同行也收到了类似的通知。”

一位资深房地产信托业务人员表示，“最新的监管要求对结构复杂的大型房地产企业产生了巨大影响。”

据了解，有不少开发商具有二级资质，但开发商的项目一般由孙辈的子公司运营和执行。

根据以前的监管要求，如果项目公司不具备二级资质，可以允许其渗透到二级(即项目公司的祖父级)，控股股东具备房地产开发二级资质。然而，根据最新的监管要求，只有一层允许向上渗透。这意味着，大量开发商只有少数项目符合432条件，可以通过信托融资。

“让项目公司直接申请二级资质是不现实的，因为项目公司往往是新成立的公司；对于上市的房地产企业来说，一般的项目公司都在2~3层，股权变更需要很长时间。业内许多人认为，大型房地产企业正面临两头为难的局面，而小型房地产企业由于风险控制不太可能被审计，也不在信托公司合作名单之内。

另一位业内人士报告称，“根据最新标准，我们迄今已通过的项目中，超过60%无法通过监管审查。”

01

房地产信托统一监管规模

一直以来，房地产与信托关系密切，房地产业务受到信托公司和投资者的青睐。由于充分的抵押贷款和简单的风险控制，房地产信托业务近年来发展迅速。根据用益信托的统计，从2018年6月到今年6月，房地产信托月度成立规模连续13个月位居集体信托第一。今年上半年，房地产信托募集资金达到3634.39亿元，占集体信托项目总额的近40%。

此外，据公开信息，截至5月底，房地产信托资产余额为3.15万亿元，占全部信托资产余额的14%，同比增长1665.97亿元，同比增长15.15%。根据中国信托业协会的数据，2016年至2018年底，信托基金在房地产行业的投资规模分别为1.43万亿元、2.28万亿元和2.69万亿元。

对此，广东一家信托公司的相关负责人告诉记者，之前被暂停的公司是突破432限制，通过特定的资产收益权和股权收益权，帮助房地产企业融资购买土地的激进信托，之前被暂停的房地产信托业务也是这种房地产信托业务。符合432条件的正常信托贷款业务保持正常。

所谓432，“4”是指在信托项目发放时，项目需要确保至少有四个证件齐全:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑施工许可证；“3”指房地产项目总资金的至少30%必须来自融资方；“2”是指房地产项目的融资人至少具有二级或二级以上(含二级)开发资质。

据报道，参与房地产业务控制的信托公司主要是北京辖区内的信托公司。上述负责人表示，他们受广东银监局管理，而广东银监局和上海银监局一直处于严格监管之下，他们控制的所有信托公司都没有这种预融资业务。以前，北京信访局管理的信托公司和许多西部、东北部的信托公司都在做这种业务，而广东、上海的信托公司却做不到，这真是不平衡。现在，监管标准已经统一。

02

今年5月以来，对房地产融资的监管变得更加严格

5月17日，中国保监会下发《关于开展巩固治理混乱成果推进合规建设工作的通知》(银豹建发〔2019〕23号文件)，要求加大对房地产行业政策的违规行为。对各种混乱行为进行检查和处罚，强调房地产开发项目“四证”不全、开发商或其控股股东资质不佳、资金不足等不到位。

5月底，住房和城乡建设部会同有关部门，以房地产行业的“土地大王”现象命名了十多家开发商。

6月13日，中国银行业监督管理委员会主席郭树清在陆家嘴论坛上发表讲话，并命名房地产信贷。

6月底7月初，许多信托公司接受了银行监管窗口的指导，要求控制房地产信托业务的规模。包括:

7月4日，银监会对部分信托公司进行了指导；

7月6日，银监会近日对部分房地产信托业务增长过快、增幅过大的信托公司进行了采访，要求控制房地产信托业务的增量和增长率；

7月9日，当地银监局召开辖区内部分信托公司董事长兼总经理高层“窗口指导”会议。明确表示不得新增土地融资业务。已归档并部分释放的，以后不得释放；已经备案而未备案的，以及未增加备案的，不再备案和运行；近两年来，房地产正常运营已经预融，后续无法运营；结合以前的监管和控制，信托的剩余可操作业务只有传统的432信托贷款、标准化资产支持证券/ABN、私人资产支持证券、不动产基金和城市更新基金。

7月11日，据报道，光大信托发出紧急通知，所有房地产项目均在当天12: 00前完成融资(包括直销和代销)，当天12: 00后收到的所有款项应予以退还。

7月17日，中国银监会向至少10家信托公司发布窗口指引、采访或警告，要求签订房地产信托业务合同。

业内人士认为，限制房地产信托是房地产宏观调控措施之一，有利于防止房地产市场过热，促进信托公司更好地为实体经济服务。

-结局-

资料来源:《证券时报》、《中国基金报》等。

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